2022-04-29 20:38:28
中共中央政治局4月29日召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议强调，要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
与2022年《政府工作报告》一致，本次会议再次强调了“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，但对房地产行业的关注更加聚焦、具体，重点着眼于地方楼市调控。
“限购、限贷、限售等或许将灵活调整。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，“从当地实际出发”，即意味着因城施策进一步细化，本地因城施策和调整政策的权限有望增加。
“但是，强调‘房住不炒’，意味着政策调整，要符合实际，也要有底线。”李宇嘉强调。他举例称，比如，普遍性地降首付不合理，但“认房不认贷”比较合理。“毕竟现在收入及预期下降，认房又认贷，首付比例高，阻碍了有效需求释放。”
商品房预售资金监管是本次会议对房地产行业的另一大着眼点。李宇嘉谈到，今年年初住建部发布预售资金监管新规，对监管内容、监管额度和范围均有明确部署。但由于不少项目存在超融、预售资金挪用现象，导致现金流不足以覆盖债务。又因银行、信托或其他金融债权人作为抵押权人，或多方债权人博弈，导致预售资金提取难度大。目前，相关政策仍需继续完善。
在李宇嘉看来，“新老划断”是优化预售资金的方向之一。即新预售监管资金进来以后，辅以政策扶持，封闭运转，使用范围与前序资产负债涉及的项目隔离，通过盘活新项目释放新的预售资金。“确保交楼，然后偿还新投资方，剩余资金去解决其他债务。通过局部一块一块修复，从而将整体盘活。”
去年下半年以来，房地产行业面临深度调整，发展节奏有所放缓。国家统计局数据显示，今年1-3月，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%，去年同期这一增速为25.6%。可见，今年一季度全国房地产开发投资增速有所下降。
李宇嘉指出，4月份楼市进一步下行，同环比跌幅加大，超出了预期，影响到了行业稳定，投资稳定、就业稳定以及“稳增长”的方略，这也促使政策进一步完善。
“继续强调‘房住不炒’，意味着政策可以松动和调整，但不会纵容无底线的去刺激楼市。”李宇嘉认为，当前楼市下行很大程度上与疫情的影响有关。“不能因为疫情的短期影响，而将政策也短期化了。政策要小步快跑，有所为有所不为，要与长效机制结合起来，逐步地引导市场回稳和预期的改善。”
