2022-04-26 20:57:15
千年修为就为了一个许仙，值不值得？
值得
长三角的土拍市场，很大程度上预示了行业未来的走向。
上海、苏州、杭州、南京，是长三角板块中最重要的四座城市，如果再延伸一下，合肥也可以纳入参考坐标。
2022年的首轮集中供地，上述几个城市的成交情况，聚焦了全行业的目光。
3月17日，合肥开启2022年首轮集中供地，当天共计出让17宗地块，总成交价约149.78亿元，其中15宗地进入竞品质阶段，本土房企和外来国企成合肥土拍市场最大赢家；
3月底，苏州2022年首批供地披露，共挂出15宗涉宅用地，总起始价226.98亿元，值得关注的是，此次竞买保证金比例从30%下调至20%，并对土拍出让金的付款期限也做了适当放宽，不过目前还未开拍。
而到了4月22日的南京土拍，20宗出让地块就有6宗流拍，成交的地块中还有8宗底价成交，只有3宗地块触及最高限价。
这样的结果，还是大大超出了市场的预料！
不过好在紧随其后的杭州土拍，挽救了一波长三角土拍的颜面。
杭州的这轮首拍，可谓是百花齐放。
据公开消息，今年首轮集中供地涉宅用地共60宗（包含2宗人才专项租赁住房用地），总出让面积256.6公顷，分布于钱江新城二期、申花、三墩、运河新城、奥体、勾庄、未来科技城等热门板块，总起拍价约797.87亿元，保证金比率20%，触顶价溢价率8%-10%。
开拍前，曾有业内人士表示，杭州本次没有采用去年三批次使用的“预公告”和“勾地”模式，而是直接发出正式公告，“可见对于本次土拍信心十足。”
从结果来看，似乎也印证了这种判断。
截至25日午间，除一宗地块流拍之外，其余59宗地块均结束竞价。其中，27宗地块以地价成交，23宗地块则因触及顶价，进入到“一次性报价”环节，触顶率达到了39%，可见房企对杭州市场的认可。
本轮土拍中，表现最亮眼的房企无疑是杭州本地的滨江集团。滨江以总价184.35亿元豪揽11宗地，其中有4宗位于主城区，如采荷板块、申花板块、文教板块、铁路北站板块等，此外还摇到了奥体板块的宝贵地块，可以说是收获满满。
杭州人的另一家心头好房企绿城，则以146.38亿元斩获7宗地，众安则以39.09亿元斩获5宗地，大家地产斩获3宗地，德信地产也斩获了1宗地。还有杭州本地中小房企坤和、金帝、兴耀、华元等也各有斩获。
与其他城市国企、央企成土拍主角不同，浙系房企在这轮杭州土拍中的表现绝对精彩，仅上述9家本土房企拿地数量超过了成交数的一半，其中本土民营房企占了三分之一多；
此外，深耕杭州的万科拿到2宗、龙湖落子1宗；外来国企如建发摇到2宗，越秀拍到了3宗，大悦城(000031)、葛洲坝(600068)各1宗等等。
因此，从房企的参与度和成交来看，杭州这一轮土拍，似乎是激发了各类市场主体，让人看到了市场复苏的迹象。
当然，之所以能吸引这么多房企参与，且充分竞争，究其原因还在于杭州市场有利可图。
相信大家还记得去年杭州首轮土拍过后，猝不及防的调控升级。最后连滨江集团(002244)也表示，努力做到1-2个点的净利润。
房企最怕的是什么？拍完地之后被“关门打狗”。而这次杭州土拍，留给开发商的利润空间就相当可观了。
从出让条件和成交楼面价来看，以滨江拍得的采荷板块常青夕照地块为例，成交楼面价为38002元每平，精装修限价60000元每平，差价达到了22000每平；文教板块的翠苑单元地块，成交价是28357元每平，精装修限价是58600元每平，差价更是高达3万元每平；
滨江摇到的奥体板块奥体博览中心地块，最终成交楼面价为16800元每平，精装修限价46000元每平，差价也接近3万元每平。
我看了下，仅以滨江集团拍得的地块看，限售价与楼面价之间的差值基本上在1万多到3万元每平之间。
这下滨江应该不会再“叫苦”了，说不定还能把去年高价拍地的窟窿给填上。
其他房企拍得地块的地售价差值也非常可观。所以杭州这次土拍，只要来参与、能拍到地，可以说皆大欢喜。
杭州的首轮土拍，已经是春意盎然了，相信疫情结束之后的苏州和上海，也会有不错的表现。
