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6宗商住地终止出让,2宗低价成交,今年东莞土拍怎么了?

文 / 鹏涛 2022-04-19 20:57:58 来源:亚汇网

   土地市场是楼市的晴雨表,也是释放楼市信号的重要参考。4月19日,东莞首批集中供地正式挂牌出让,其中横沥地块经过2家房企10轮竞拍,被东莞保利松山湖实业投资有限公司以总价8.8529亿元成功拿下。而长安地块则被武汉地产集团有限责任公司以50.128亿元的底价收入囊中。

   值得注意的是,在今年东莞首批集中供地挂牌出让的前一天,6宗地块突然宣布“终止”出让,引发市场热议。东莞中原战略发展中心总经理车德锐在接受南都记者采访时表示,首批集中供地不仅位置相对较弱,定价也偏高,所以压力比较大。车德锐建议,可以把部分优质地块放在东莞第二批集中供地当中,相信会提高土地市场热度,为东莞楼市注入一剂“强心针”。

   两宗商住地低价成交

   房企拍地回归理性谨慎

   4月19日,经过2家房企10轮竞拍,东莞保利松山湖实业投资有限公司以总价8.8529亿元,拿下横沥镇村尾村38815.93㎡商住地,折合楼面价8639元/㎡。值得一提的是,这也是东莞今年第一宗通过招拍挂成功出让的商住地。


   据东莞市公共资源交易网显示,网挂2022WR001号建设用地使用权位于东莞市横沥镇村尾村,土地用途为城镇住宅用地和商服用地,面积38815.93平方米,起始价84029万元,竞价幅度500万元,保证金17000万。

   出让公告显示,竞得人须在土地交付后1年内动工建设,该地块开发建设期为3年,宗地建设项目在2023年5月26日前开工,在2026年5月26日前竣工。另外,该地块项目应当按照一星级及以上绿色建筑标准和装配式建筑有关要求进行建设。

   记者还注意到,2022WR001号横沥地块起拍价84029万元,折合起拍楼面价8200元/㎡,是首批集中供地的8宗地块中起拍楼面价最低的一宗地块。对房企来说,该地块竞拍门槛低,总价低,大大降低了房企参与土拍的难度。

   中原地产研究院分析认为,横沥地块出让没有封顶,反映房企拍地回归理性谨慎,但对比目前横沥房价约21000元/㎡,加上片区项目进入尾盘且基本无项目潜在供应,有利于客户的积累,预计未来项目去化量价仍可期。但地块南侧有高层遮挡日照,北侧西侧有滨水风貌要求,地块被夹在中间,高层退距较大影响地块排布的可塑性,项目要实现高溢价存在不少挑战。

   19日下午,长安镇沙头社区被武汉地产集团有限责任公司以50.128亿元的底价收入囊中。据天眼查信息显示,武汉地产集团为武汉城市建设集团有限公司全资控股子公司。


   另外,南都记者还从武汉城建集团官网了解到,2021年8月13日,武汉城建集团、保利湾区公司合作开发了东莞樟木头镇樟洋社区地块(编号2021WR021),该地块成交总价10.9亿元,楼面价16010元/㎡。而这也是武汉城建集团首进东莞。据官网信息介绍,武汉城建集团与保利湾区公司在东莞展开合作,是武汉城建集团落子佛山市之后,进一步布局、深耕粤港澳大湾区,以更足底气、更强实力、更大决心走出去开拓外部市场,以高昂的斗志和饱满的热情,掀起高质量发展新高潮。

   据东莞市公共资源交易网信息显示,网挂2022WR003号建设用地使用权位于长安镇沙头社区,土地用途为城镇住宅用地和商服用地,面积58354.2平方米,起始价501280万元,竞价幅度1000万元,保证金101000万。

   出让公告要求,地块竞得人必须在土地交付后1年内动工建设,该地块开发建设期为3年,宗地建设项目在2023年5月19日前开工,在2026年5月19日前竣工。另外,该地块项目应当按照一星级及以上绿色建筑标准和装配式建筑有关要求进行建设。出让公告还提出,该宗地涉及穗莞深城际金沙站管控范围,在办理建设工程规划许可手续前须征得市轨道交通主管部门同意。

   建议调整推地策略

   先推优质地块稳定市场预期

   值得一提的是,在今年东莞首批集中供地正式挂牌出让的前一天,其中6宗地块突然宣布“终止”出让,引发市场热议。


   记者了解到,4月18日下午,东莞市公共资源交易网显示,原定于4月19日和20日集中出让的2022WR002道滘地块、2022WR004塘厦地块、2022WR005常平地块、2022WR006大岭山地块、2022WR007常平地块、2022WR008号大岭山地块,皆终止出让。这也意味着,东莞首批集中供地,仅有2宗地块如期出让,分别为2022WR001号横沥地块以及2022WR003号长安地块。

   那么,东莞首批集中供地质量如何?为何6宗地块最终“终止”出让?今年东莞的供地策略又是怎样?车德锐认为,现在问题出在了推地策略上,首批集中供地不仅位置相对较弱,定价也偏高,所以压力比较大。车德锐建议,可以把部分优质地块放在东莞第二批集中供地当中,相信会提高土地市场热度,为东莞楼市注入一剂“强心针”。


   “今年东莞拟供应建设用地总量为785.51公顷,其中住宅用地190.90公顷,相比往年供应量有所下降,与此同时土地的货值却更高了,从这两个角度可以得出一个结论,就是今年东莞拟推出的不少地块都相当优质。”车德锐表示,对于今年东莞的供地策略,他是非常认可的。“因为现在东莞房地产市场缺乏信心,需要提高土地市场的热度,继而把热度传导到楼市当中去。也就是说,今年东莞的土地市场,必须要让开发商有信心在东莞拿地,所以推出一些优质地块非常有必要。”


   车德锐还称,现在问题就出在推地策略上。今年东莞计划按照四个批次去推地,第一批就在4月19日和20日。但是,据其了解,今年全国还有十多个城市,跟东莞的推地时间是重叠的。而这些城市推出的地块,与东莞首批集中供地相比,质量更高。“虽然今年东莞首批集中供地的规则发生明显变化,不仅取消新房限价、下调竞买保证金,部分地块还取消了配建,同时对地价做了总额上限控制,总体来说土拍门槛降低了。但因为东莞首批推出的8宗地块,地理位置相对弱一些,定价也偏高,所以压力还是比较大的。”

   为此,车德锐建议,可以把部分优质地块放在东莞第二批集中供地当中,相信会为东莞楼市注入一剂“强心针”。“在近日东莞市自然资源局发布的《东莞市2022年度国有建设用地供应计划》中,我们可以看到有不少非常优质的地块,如松山湖和中心城区的地块,不仅占据得天独厚的地理位置,还有稀缺的景观资源。而这些地块的优质程度,可以说是在过去的五六年的供地中都前所未有的。我相信,这些地块一经推出,必将受到市场的热捧。”车德锐还称,如果这些地块能在二季度推出,相当于为东莞楼市注入一剂“强心针”,市场的预期也会更加稳定。


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