2022-04-01 20:35:37
最近，楼市并不太平。一面是保利、万科等房地产公司A股市场暴涨40%，另一面是部分开发商在港上市股票暂停交易。还有人传出深圳二手房指导价要上调3%-5%的消息。
加之全国许多城市出现楼市松绑传闻，包括放开限购限售，降低首套房贷款利率，甚至有些地方允许结清首套房贷款的人，购买第二套按照首套利率。
于是，许多读者在后台询问，楼市到底发生了什么？松绑后，是否会重演2016年的翻倍行情？刚需买房是否要尽快上车之类。
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对于当前的楼市，我的看法如下：
1、部分房企股票暂停交易是因为财报无法按期发布。近日，世茂集团、当代置业、佳兆业集团、中国奥园、奥园健康、融创中国、花样年控股、彩生活、阳光100中国在港交所发布停牌通告，股票暂停买卖。
融创中国给出的原因是“疫情”导致内地与香港之间的快递停运，无法及时完成财报审计，所以无法发布财报。
对于这一说法，我们不知真假。因为同为香港上市的碧桂园如期发布了财报，营收实现增长，利润下滑23%。
此前曾有媒体曝光，佳兆业、阳光100、融创中国都踩了三道红线，并面临资金暴雷风险。不知道，延期发布财报，是否与此有关。
2021年下半年开始，楼市严重低迷，销售十分惨淡。加之去杠杆要求，开发商都出现不同程度的经营困难。比如，龙头房企万科，2021年营收增长8%，净利润下滑46%。这是36年来，万科首次出现净利润下滑的情况。对此，万科总裁郁亮公开向投资者道歉，表示没有做好风险的防控。
从已发布财报的房企销售额来看，销售额增速都已经严重放缓，远远不及前些年。楼市遇冷，已经不是一句空话。
2、救市已经开始。房地产的背后是金融风险，必须守住这个风险。于是，上面提出了“要及时研究和提出有力有效地防范化解风险应对方案”。
同时，银保监会表示，积极推动房地产行业转变发展方式，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目。
据说，房地产REITs已经在研究，希望把房地产行业的债务打包成资产在股市和债市销售，从而帮助房地产行业获取资金，缓解压力。
同时，财政部表示，房地产税不具备征收条件。各大银行也开始降低贷款利率。各地放开限购政策的阻力也变得非常小。总之，一整套的救市方案正在出台，这也刺激了房地产企业股价的上涨。
3、房价是否还能够像2016年那样翻倍？全国房价收入比都已经偏高，意味着居民收入早就追不上当前的房价了。目前，全国上下销售最好的是豪宅，而刚需房反而难销。
市场出现了有钱人不缺房，没钱人买不起的两极分化现象。加之，经济因疫情、战争的原因存在较大不确定性，科技互联网公司大规模裁员，灵活就业者越来越多。
因此，购房能力正在缩水，而全国的房价并未见到大幅下降。同时，全国各地仍在大规模建设新楼盘。各地二手房挂牌量持续攀升，库存持续加大。同时，法拍房数量出现翻倍增长。
据部分中介表示，当前二手房成交十分困难。很多房子挂一年都很难交易出去。
一些年轻人告诉我，2021年购买的期房出现了停工，甚至烂尾。还有些人告诉我，因为疫情的封锁，已经失业，最后悔的是买房背上贷款，现在欲哭无泪。
此外，城镇化率已经到了60%以上。城市人口流入速度相比之下正在放缓。
2008年的大放水，2015年的放松限购，都制造了楼市的暴涨，这是有大的经济增速高、城镇化率偏低、人口增长等因素支撑的，同时收入水平也随着GDP增长而高速增长。
如今GDP名义增速已经降至5%，实际增速可能只有4%以下，相比此前的7%以上，衰减过半。而房价经过多次翻倍后，并未下跌多少，居民收入已经完全追不上了。
这个时候，如果还刻舟求剑的认为，房价还会翻倍，我觉得是不客观的。
对于购房者来说，我的建议是：
1、如果可以承受买房后，房价不涨或者下跌，资金充裕，可以购买。
2、购买新房，注意开发商资质，搞不好买到烂尾或停工。
3、仔细审视自己的收入水平，还贷能力，不要因买房而导致吃饭出问题，甚至出现断贷的悲剧。
