2022-03-22 20:58:41
买房最惨的，不是一夜亏30万。
而是开发商暴雷，房子成了烂尾楼，直接没了。
烂尾有多惨？
光是想想就足够痛到无法呼吸，辛辛苦苦攒的首付，付的房贷，全都打了水漂。
房子没了，但贷款还得继续还。如果拒绝还贷，银行起诉，还会被列为失信人，交通甚至住宿都会受到影响。
所以说，碰上烂尾房，真的称得上买房最倒霉之事！
不过最近，这样的购房悲剧出现了一丝转机。
近期，浙江嘉兴法院对房子烂尾，购房者拒不还房贷，做出了完全不一样的判决，否定了银行的诉求，直接判定购房者不用还房贷了！
可以说，这个判法还是非常值得关注。
那么，这件事到底是怎么回事？怎样才能满足不还房贷的要求？烂尾，到底应该如何维权？
我们仔细来看。
事情是这样的。
2014年，上海的许先生决定在嘉兴买一套别墅，由于金额较大，许先生选择贷款，贷款总额为392万元。
2015年，许先生付了首付，银行也正式批贷，按照规定将这笔钱打入开发商账户。
自此，徐先生开启了还贷生涯，期待开发商能早日交房，自己尽早住进梦寐以求的大别墅中去。
但很快，梦就碎了。
2018年，开发商因为资金断裂，无力继续开发，宣布延期交付，在挣扎了半年之后，最终还是没有熬过去，向法院提交破产申请。
很多人不清楚，开发商提交破产申请，会发生什么呢？
简单来说就是，如果此时，你的房子符合交付标准，开发商有义务配合你完成交房。
但如果不幸，你的房子不符合交付标准，开发商也是无力再做什么了，法院直接会解除你们签订的《商品房买卖合同》。
也就是说，哪怕你很气，很惨，但没办法，也得接受，开发商已经破产，房子收不到了。
许先生属于不幸的后者，别墅到最后也没有满足交付标准，没有办法，很无奈，但许先生只能接受。
只不过，最让许先生接受不了的是，房子没了，但房贷还在！
许先生认为，自己永远也没办法拥有房子的产权，为什么还要给银行还贷？开发商拍拍屁股，申请破产走了，为什么自己还要给银行还贷，受中间两股气？
所以许先生一怒之下，决定不再还贷款了。
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这里给解释下，为什么房子烂尾了，购房者还要给银行还贷呢？
因为我们贷款买房子，签的是两份合同，一份是你与开发商签的购房合同；一份是你与银行签的贷款合同。
也就是说，你跟开发商，和你跟银行是两份合同关系。
开发商无法交房，是开发商造成的违约，应该由开发商退回购房款，你再拿着这笔钱还给银行。如果开发商不退款，应该由你起诉开发商，这是你跟开发商的合同纠纷。
这不影响你与银行签的贷款合同，在贷款合同中，你是借款人，也是还款人。只要合同存在，无论是什么情况，你都得还钱，哪怕是挂了，还得由继承人来还款。
所以说，许先生拒绝还房贷，银行自然是要将他告上法庭的，2020年年底，贷款银行向嘉善人民法院起诉，要求许先生支付贷款。
这个过程并不是一帆风顺，我不是法律专业人士，大家可能也听不懂法律专业术语，我就给大家简单描述一下。
一审，嘉善人民法院与前面我们说的一样，认开发商违约不影响许先生对贷款合同的履行，判定许先生一次性偿还本息220余万。
许先生当然不服，继续上诉。
但这次，形势迎来大反转，嘉兴中院对这起案子，做出了完全不同的判决，认为许先生不需要向银行支付剩余贷款本息。
为什么会出现这样的反转呢？
我还是说得简单些，首先是法院认为银行《个人购房借款及合同》第38条是格式条款，减轻了银行的责任，加强了许先生的责任，因此对许先生不具备约束力。
其次是，2021年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房贷款合同也被解除的，出卖人（开发商）应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还权人（银行）和买受人（许先生）。”
许先生刚好满足商品房合同和贷款合同都无效的条件，因此由开发商还钱给银行和许先生，不由许先生承担剩下的房贷。
二审，许先生胜利了。
但许先生的经历，适合所有遇到烂尾问题的朋友吗？
也不是！
能有嘉兴中院这样的判决，已经非常难得。
许先生尽管没有拿回买房所付的首付与已经还款的本息，但如果法院维持一审判决，许先生不仅拿不回那些购房款，还得背上几百万的贷款。
如果拒绝执行，还会被列为失信人，出行住宿交通都将受到影响。
许先生能够免除贷款，已经是烂尾不幸之中的大幸。
但不是所有人，都能复制许先生的做法。
遇到烂尾，千万不要盲目地与开发商解除购买合同，以及拒绝还贷！
这起案例中，有个重要前提是开发商已经进入破产清算阶段，无力承担任何债务。这个时候，解除商品合同和借贷合同，由开发商承担银行贷款是最优选择。
但有些开发商烂尾，只是部分项目出现问题，但还没有进入破产清算阶段，债务还有被追回的可能。
这种情况下，非常不建议大家直接解除购房合同。
就像当初小黄车破产，排队退款虽然慢，但还是有可能拿回押金的。
但如果你解除购房合同，跟开发商的关系就会从买卖关系变成了债权债务关系，买卖关系还款优先级是高于债权债务关系的。
解除了购房合同，你虽然拿到了开发商的欠条，但就等于，本来开发商有钱第二三个就要还给你，现在成为倒数二三个才还你。
欠条被兑现的概率太低了。
那么，这种情况下，怎么让自己排在第一个呢？
建议大家遇到烂尾，先去法院申请房屋保全，然后联系业主一起去起诉开发商违约，就能得到强制执行，被首批还款。开发商一旦有钱，哪怕是破产债务清算出一点钱，也会被首批还款给你。
当然，这里的建议依旧不适合所有人，烂尾维权非常细节，建议大家还是要求助于专业人士。
希望遇到问题的大家，都能维权顺利！
