2022-03-18 20:43:28
“最近中介一直在劝我要把握住‘窗口期’，抓紧‘上车’，不然错过这个村就没这个店了。”
春节过后，早有计划在广州安家落户的李奇（化名）便一直在向银行和房产中介打听按揭贷款和房价的消息。“上个月下旬，中介就告诉我，最近询价的人多了，成交量也有增加，房价可能会涨起来。”
在采访中，多位广州地区的房产中介人士向21世纪经济报道记者表达了类似的意思，最新的统计数据也佐证了他们的判断。
3月16日，国家统计局发布的2月份70城房价数据显示，2月份一线城市新房和二手房销售价格环比均上涨0.5%。其中，广州新房和二手房销售价格环比均上涨0.6%。
对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者表示，一线城市刚需基础扎实，对政策比较敏感，当信贷额度增加、利率下降以后，需求会加速入市。
此前2月21日，四大行同步下调广州地区房贷利率，其中首套房贷利率从LPR+100BP（5.6%）下调至LPR+80BP（5.4%），二套从LPR+120BP（5.8%）下调至LPR+100BP（5.6%）。
但从全国范围来看，今年楼市开局并不乐观。根据国家统计局数据显示，2月份70城中新房销售价格环比下跌的城市有40个，二手房销售价格环比下跌的城市有57个。
此前3月11日，央行公布的金融统计数据显示，2月份人民币贷款增加1.23万亿元，同比少增1258亿元，低于市场预期。其中2月份住户贷款减少3369亿元，短期贷款减少2911亿元，以按揭贷款为主的中长期贷款减少459亿元，这是自2007年有数据记录以来的首次负增长。
对此，交通银行(601328)金融研究中心首席研究员唐建伟指出，住户中长期贷款的减少是导致2月份信贷不达预期的主因，也集中反映了房地产市场的成交弱势。
展望后市，李宇嘉预计， 3月份房价走势会继续保持2月份的态势，但政策纾困行业的基调不变，包括信贷增加，房贷利率会继续下降，以鼓励新市民置业。“预计各项纾困政策的效果在4月份前后开始显现，届时房价也将会触底回升。”
房贷利率迎来“普降潮”
今年以来，全国已有超过50城陆续发布了不同程度的房地产“松绑”政策。伴随而来的是，一波在全国范围内展开的房贷利率“普降潮”。
此前2月21日，贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率数据显示，其监测的103个重点城市2月份主流首套房贷利率为5.47%，二套利率为5.75%，均较上月回落9个基点，为2019年以来单月下降的最大幅度。
就在同一天，四大行同步下调广州地区房贷利率，其中首套房贷利率从LPR+100BP（5.6%）下调至LPR+80BP（5.4%），二套从LPR+120BP（5.8%）下调至LPR+100BP（5.6%）。交通银行当天跟进下调了广州地区房贷利率，邮储银行则从2月22日起下调广州地区房贷利率，与四大行保持一致。
另有多家股份行向记者透露，目前已跟随国有大行的脚步，将其在广州地区的房贷利率下调至首套5.4%、二套5.6%。
彼时，李宇嘉向记者指出，当整体成交量下行后，对按揭的需求就会下降，按揭供求关系逆转，导致利率下降，银行要做生意，自然只能降低利率了。“近期按揭额度都有增加，利率下降也在情理之中。”
对于广州此次下调房贷利率，业内普遍认为，广州地区房贷利率仍有进一步下调的空间，具有积极的示范意义。
事实上，记者在线下走访调研时了解到，包括四大行在内的多数银行按揭贷款额度普遍较为充足，且房贷利率在实际操作过程中存有一定的优惠“空间”。
“如果资质好，在四大行首套房利率最低可以申请到5.2%。”一位广州地区的房产中介人士向记者透露，在一些中小银行，资质好的客户首套最低甚至可以做到4.8%，二套最低到5.2%。
“类似广州此类城市房贷利率政策，客观上对于全国其他城市也有积极的启发意义，有助于对其他城市后续的政策产生积极的示范作用。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
在广州下调房贷利率前后，多地房贷利率也出现调整。
比如南京，在多家银行调整后，当地主流房贷利率重回“5”字头，首套5.7%左右，二套5.9%左右；
苏州最新房贷利率已重回“4”字头，首套4.6%左右，二套5.3%左右，而去年苏州首套房贷利率最高值曾达到6.2%；
另外，去年5月起，杭州房贷利率“五连涨”，最高时首二套分别为6.3%、6.4%，目前已调降至首套5.6%，二套5.7%。
更具代表性的是，本月初郑州发布的19条楼市新政。3月1日，郑州发布《郑州市人民政府办公厅关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》（下称《通知》），其中明确提出要引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。
记者了解到，自《通知》发布以来，郑州房贷利率持续下降，目前首套新房是5.39%，二手房低至4.9%，而去年10月份最高值曾达到6.37%。
一方面，多地房贷利率在持续下降；另一方面，按揭贷款的放款周期也在持续缩短。贝壳研究院的监测数据显示，其监测的103个重点城市2月份平均放款周期为38天，较上月缩短12天，放款周期加快到去年三季度的状态。
进入3月份后，广州地区的房贷放款还在提速。“现在我们的房贷额度充足，完全不用担心放款，只要资质没问题，最多一个月就可以拿到贷款。”某国有银行广州地区一线信贷经理向记者表示。
而多位广州地区的房产中介人士向记者透露，多数银行的房贷放款时间在两周之内，“资质好的客户，一周放款也不是没可能。”
相比之下，去年银行房贷额度偏紧的时候，放款周期普遍在3个月以上。
首付来源审查松动
在房贷利率下调，放款周期加快的背景下，影响房贷的另一重要因素——首付款来源审查也在悄然发生变化。
一直以来，在“房住不炒”的大背景下，银行方面都会严格审查购房者的首付款来源，一般要求首付款必须是购房者的自有资金（包括本人、配偶，及直系亲属的资金），不能来自银行卡套现、借贷等，更不能涉及洗钱等事项。在审查过程中，银行会查验购房者的工资等收入证明、银行流水、征信记录等。
去年，在监管的引导下，各地加大对炒房行为的打击力度，各大银行下发通知要求严查购房者首付款来源。
据记者了解到，在审查最严格的时候，首付款中即便有来自购房者父母的资金，银行也会追溯审查其父母的银行流水，甚至要求提供公安机关出具的关系认定证明。
但近日，记者在走访调研中获悉，银行方面对首付款的审查已有所松动。
“对首付款，现在银行普遍都只会向上追溯审查一手，资金只要是来自父母的基本都没问题。”多位广州地区的房产中介向记者透露，此前银行还要求购房者首付款中来自父母的资金必须在其父母账户上停留半年以上，但现在“当天到账的资金都可以。”
对此，来自国有大行、股份行的多位一线信贷经理向记者证实，近期银行确实在一定程度上放松了对购房者首付款来源的审查。同时，他们也向记者强调：“首付款来源是一定会查的，因为监管的要求没有变，只不过人工审核的时候没有原来那么严，但不同银行的操作方式可能不太一样。”
需要指出的是，即便是银行稍微放松首付款审查，更大程度上也是为了满足刚需群体的合理住房需求，“房住不炒”的基调下，消费贷、经营贷款违规流入楼市依然是监管明令禁止的，也是银行严查的内容。
