2022-03-17 20:28:42
没有一个冬天不可逾越，没有一个春天不会来临...
就比如现在，夏天都来了...
热的不只是天气热，楼市也热了起来。
开年之后，从政策端到市场反馈，地产圈似乎都开始陆续吹起了“暖风”。
从上层到地方，都铆足了劲去给大家提振信心。
没办法，信心比黄金还重要。
而近期，哪怕在家居家办公的我，也明显感受到市场上的最新变化，全国+深圳，有了3个关键的信号。
这很有可能是楼市回暖前夕发出的最大号角!
深圳，来到了大涨的前夜了吗？
信号一：房地产税试点改革取消
来，一起跟房地产税试点改革说再见吧。
这是昨天傍晚的消息，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。
为什么好端端的房地产税，连试点都不弄了呢？
我想原因就是因为现在房地产市场的环境，楼市的氛围，比普通老百姓(603883)想象的要差得多得多，行业太难了。
你看看房企端：市值一直跌，千亿市值房企仅剩7家，没钱连地都不拿，2月份拿地积极性受挫。
不仅如此，暴雷的房企数量还没得到根本上遏止。
再回过头看成交端：除了个别城市还能有成交回暖，多数都是惨兮兮，急需信心的回归。
房地产真的太难了！
市场情绪也已经跌落谷底！
现在任何影响信心，影响预期的动作——特别是像房地产税这样的大招，只会让本来就难的楼市雪上加霜。
所以取消房地产税试点这件事很简单理解，就是今年恢复信心为王，促使楼市回暖为重要任务，一切阻碍楼市回暖的，砍掉！
这恰好为接下来的市场回暖做好了充足的条准备条件。
再结合昨天上午的国家级会议，新华社播发了“刘鹤主持国务院金融委会议研究当前形势”的新闻稿，代表高层对当前严峻的金融、地产形势做了表态。
说明房地产行业的难已经被重视，被关怀了。
昨天的会议对这一两年的楼市一定是一个决定性的转折点，仔细看你就会发现很多表述跟定义都有所变化。
比如提到房企，
说的是要及时研究和提出有力有效的防范化解风险的应对方案；
要鼓励机构稳妥有序的并购贷款，收购困难房企的优质项目；
特别是关于政策表述是这么说的，有关部门要切实承担起自身的职责，积极出台对市场有利的政策，要慎重出台收缩性政策；
而且这里还要画一个重点，必要时进行问责。
其实早就开始了，那些撑不住的二、三、四线城市，从限购，限价到限售都有不同程度的放松。
因为今天之前官方一直没有表态，所以很多松绑性的调控都是试探性的动作。
但是今天以后局面就不一样，有了官方的态度，格局也会发生根本性的转变。也可以预见各地宽松政策将会四处开花。
信号二：深圳学区房成交回暖
名校片区房价逐渐接近参考价
看完了全国的宽松政策，刺激回暖是大势所趋。
我们再回归深圳本地市场。
特别指导价发布后，深圳二手学区房成交价量齐跌。
曾经最受欢迎的顶流学区房国城花园，不仅价格再现新低，且近半年来成交量几近于零。
名校加持，身价暴涨的老破小八卦岭宿舍，不到一年就从15万的单价跌回7.9万/平，几近腰斩！
不少家长已经对学区房心灰意冷的时候，我却观察到一个现象。
那就是学区房成交开始明显回暖，并且曾经多个曾经跌到指导价以下的学区房，开始逼近参考价卖了！
首先，2021年12月及2022年1月，福田百花、南山南二外、罗湖深中、龙华深高北等多个名校片区的过户量先后出现了明显上涨。
其中12月罗湖深中环比涨10%；龙华深高北2022年1月环比涨幅100%；百花片区环比涨幅达117%，南山南二外环比上涨高达300%！
其次，从成交价来看，深圳名校片区的房价在过去一年多里经历了几次波动，尤以福田百花、南山南二外及龙华深高北的跌幅最大，跌幅已经超过20％。
另外部分业主急售，有心让利，“按指导价卖”的现象也逐渐出现。
从深中六大名校片区挂牌价与指导价的偏差值变化来看，偏差值在10%、11~30%这两个较优惠区间的占比逐渐提高。
对于有心提前布局孩子教育规划，购入学校周边房源的家庭而言，是一个极好的信号。
而一般来说，一个城市房价的启动，学区房是一个关键信号，要不然也不会说学区房是穿越牛熊的硬通货。
所以学区房热度提升，价格提高，这是一个非常值得关注的信号。
楼市平淡，但深圳豪宅却逆市热销！
据我观察的第3个关键信号，就是豪宅逆势热销。
据深圳中原研究中心数据，2月深圳的住宅、商务公寓、商办类项目成交均出现了不同程度下滑。其中住宅成交1959套，环比下滑45.2%；公寓成交138套，环比下滑74.9%。
但随着最近楼市利好信号频出，多地政策对市场进行松绑。
而深圳虽然还没实质性的利好出现，但豪宅成交量却有明显上升。
豪宅成交440套，环比上涨2.6%。数据显示，总价在3500万以上，共成交7套豪宅（3月1号—10号）。
相信很多人看到这组数据会非常诧异，因为普遍认知里，那就是今年经济行情不好，企业不好过，利润不好赚，失业迫在眉睫。
但其实，对于富豪们来说，影响不大。
从疫情开始，大家会发现每一小轮楼市复苏，豪宅的速度是最快的，因为他们能最先感受到货币放水的信号。
在二八定律规则之下，富人们为什么会越富，而穷人越穷，关键在于信息差以及下决定的速度。
每次市场行情开始向上，富人们能第一时间掌握到信息，并坚定迅速做出决定。
物以稀为贵的道理，富人们更懂，所以富人们会更快速买入深圳豪宅。
而这，也是深圳市场将会小幅回暖的关键信号。
小结
讲完了近期出现的楼市回暖信号，特别自进入3月以来，全国救市政策频发，大幅助力楼市回到正常的状态。
可以预判到的是，市场也将离开沉迷已久的底部区间。
特别对于刚需购房者更要把握好时机，抓住最后回暖前释放的一波最重要信号。
因为可以预见接下来会发生这三件事：
1.开发商资金端慢慢好转，折扣逐渐收回。
2.降首付、降利率还会大面积蔓延，深圳已经出现了部分区域降首付、首付分期的情况。
3.回归深圳，二手房指导价提高，降首付比例上有可能还有发力。
总的来说，随着大环境转暖，深圳会从谷底复苏，今年二季度是刚需可以入手的好机会。
所以，朋友们，待疫情结束，春暖花开，我们一起去买套深圳房子吧！
