2022-02-03 20:47:36
日前，安徽省发改委发布《关于印发进一步做好近期促进消费工作若干措施的通知》。
在这份文件里，提出了“促消费”的11项措施，在“推进春季大宗商品消费”一节里这样说：
引导房产、汽车、家电销售企业在春节消费旺季，通过分期免手续费、赠送抵扣券、降低首付比例、补贴置换等方式，扩大大宗商品消费。
众所周知，首付比例是楼市最重要的杠杆。
首付比例提升的时候，杠杆率下降，对楼市构成较大利空；反之，首付比例降低的时候，杠杆率上升，购房者可以利用银行资金的比例更高，对楼市构成利好。
中国楼市目前首付比例最高的城市，是北、上、深。
北京的商办类住房，在个人购买的时候禁止贷款，只能全款购买，是杠杆率最低（为零）的房屋类型。
北京是2017年出台的这项空前严厉措施。当时的背景是：很多开发商通过开发类住宅突破限购，其中包括商务公寓和商办公寓。所谓商办公寓，其实就是把规划中的写字楼改为居住用房，然后卖给没有北京房票的人。
大量外地人，通过这种方式在北京置业、谋生。当时北京正在全力纾解非首都功能，眼看着每年新房销售中“类住宅”竟然超过了住宅，所以出台了“霹雳手段”。要求购买商办类物业的人要有北京购房资格，而且不能贷款，只能全款。
其结果是北京商办用房价格大跌，显著低于住宅。
此外，北上深居民在购买2套住宅的时候，如果买的是非普通住宅，首付比例可能高达8成。
深圳还发明了“官方二手房成交参考价”，把一些热点片区的高房价小区，打5折设置成交参考价，要求银行按照参考价发放贷款，相当于大幅提高了二手房的首付比例。
深圳楼市之所以在过去1年里“很乖”，跟上述措施有很大关系。
现在安徽率先在全省提出，可以降首付，这意味着什么？将对楼市产生哪些影响。
在中国大多数省份，省会城市首套房的首付比例一般是3成，二套房是4成（个别二线城市有所上浮）；不限购的普通地级市、县、县级市，首套房首付比例一般是2成，二套房是3成。
普通地级市、县、县级市的首付比例已经非常低了，还有降低的空间吗？
其实房贷首付比例决定权不在各省市区政府，而在央行、银保监会，因为这涉及到金融风险防控问题。
也就是说，非限购城市首套房最低是2成首付，二套房（第一套房贷款尚未结清）是3成首付。
但实际执行中，未必是所有的客户都可以拿到2成或者3成首付。银行有差异化的贷款政策，会考察客户的信用、收入等因素，所以部分人群的首付比例是超过2成或者3成的。
安徽省有了降首付的需求，可以跟当地央行、银保监会协商，“就低”执行首付比例。这样，全省的加权平均首付比例就会有所下降，对楼市构成了利好。
或许有读者会问：首付比例难道不能低于2成吗？
其实这个“红线”不是不可以突破。
传统观点认为：首付比例过低，会产生类似美国2008年到2009年的次级贷危机，带来系统性金融风险。
这其实是传统的、西方经济学观点。
在中国，情况可以有所不同。我就一直建议，给中低收入阶层、多子女家庭更多的购房政策支持，比如把首付比例降低到1成，按揭期限拉长到40年甚至50年（两代人接力）。
在香港，2019年就出台了首次置业者可以首付1成、贷款9成的政策。
首付降低，如果购房者断供怎么办？
在中国的制度下，不用担心这个问题。政府可以给享受特别首付的人签合同，如果购房者供不起楼的时候，由政府接盘其房屋30%到70%的所有权，政府来“协助供楼”，房屋性质变成共有产权住房。业主有能力的时候，政府再低价把购入的房屋产权卖还给业主。
随着数字货币、人脸识别等AI手段的普及，个人信用会大幅提升。再加上有“商品房”和“共有产权住房”相互转换机制，不用担心什么次贷危机。
降首付，安徽为什么走在了前面？是安徽稳增长的压力大吗？
其实安徽2021年经济增长还是不错的。
整体上增长不错。但隐忧是：2021年卖地面积大幅减少，新开工面积大幅减少，这会在很大程度上影响2022年的经济增长。
内部出现了剧烈的分化，有四个城市房地产投资是负数，其中蚌埠大幅下降了28.2%。
很多人最近都注意到了这样一则消息：安徽蚌埠2021年经济增速为0%。
为什么蚌埠“绷不住了”？，房地产投资大幅下滑肯定是重要的原因。另外，全市第二产业规模以上工业增加值也大幅下降了21%。
应该说，蚌埠代表了一大批中西部普通地级市的现状。这些城市最大的问题，是产业缺少竞争力，人口竞争力也不强。当经济处于下行周期的时候，容易“水落石出”。
降低房贷首付，可以带来一些效果，但对于改变整个城市的投资价值、发展趋势，基本上没有什么用。
安徽全省提出降首付本身，是一个重要的政策信号：意味着房地产行业的基本面，仍然在继续走向宽松。
如果你是刚需、改善，现在可以考虑出手买房了！但投资，尽量到中心城市、核心片区，远离普通地级市。
