2021-12-20 21:33:50
就在今天上午，央行公布最新的LPR报价利率：
1年期为3.80%（此前为3.85%）
5年期为4.65%（此前为4.65%）
这意味着，终于正式降息了！
这是自2020年4月20日之后的首次降息，虽然只有5bp的降幅，但信号意义重大，必将给市场更多信心。
回来看看当下的市场：
你敢信吗？今年竟然是全国楼市成交最差的一年！
最近，有一组数据表示是这样的：
根据上海易居房地产研究院监测数据显示，11月40个重点城市新建商品住宅成交规模为2014万平方米，同环比双降，成交规模为近10年表现最差11月。
二手房市场方面，11月13个热点城市二手住宅成交量约为4.7万套，较去年同期下降40.6%。
尽管11月份全国一些城市已经出现价格反弹、成交回暖的迹象，但依然摆脱不了：
这是10年来楼市最惨淡的11月。
下探的趋势似乎还在继续。
明年会不会更惨？
我的态度是：天就快亮了，最黑暗的时刻已经过去。
11月成交量为什么成为10年最惨？
想要知道明年楼市能不能好，先要搞清楚今年为什么凉！
其实，今年的惨是在意料之中。
因为我们国家楼市的一大特色就是：大涨之后的技术性调控。
去年干嘛涨就不啰嗦了，无非就是疫情影响，货币放水，资产大涨。
水一来，楼市就原地嗨起来，价格嗷嗷往上干。
转折发生在去年年底。
自去年年底起到今年上半年，三瓢水，浇灭了楼市。
第一瓢水：房企三道红线，卡死房企融资端，房企排队自爆。
第二瓢水：卡死银行两道红线，买家难借钱，强势按压躺平。
第三瓢水：深圳二手房指导价，强势拉高首付，成为全国火热城市调控的典范，10多城跟进。
终于，一瓢接一瓢，楼市熄火了。
中间其实还有几瓢水。
比如为了追求教育公平的学区房大改革，撕碎了“天价学区房”神话；
再比如呼声极高的房地产税，把楼市热情迅速拉低。
而我们知道，预期信心才是影响楼市成交的最终推力。
密集的调控，产生了足够的说服力，让市场对高层的决心深信不疑。
越调越紧的背后，躺平成了楼市下半年的态度，看空楼市成了“最时髦”的行为，观望促成了10年最惨楼市。
但一切的转机，又发生在年底。
总感觉，年底就是事情多。
为什么明年不会比今年更惨？
关键是看当下这样几个风向的转变：
1、房企风险被遏制
今年房企一阵阵暴雷，大家被收不到楼的恐惧包围，下手的动作都变得迟钝了。
但近期，几个暴雷房企开始有了最新处理方案，华夏幸福(600340)债务重组计划已经通过，政府和银行共同兜底。
花样年三批债务宣布展期，缓解了资金链压力。
近期房企融资渠道正在慢慢恢复，11月房地产企业融资总额为707.8亿元，环比上升了33.1%；其中信用债融资环比大增197.1%。
令房企难过的冬天将要过去，只要熬过明年上半年，黎明曙光就会来了。
2、政策开始纠偏
就在今天上午，央行公布最新的LPR报价利率：
1年期为3.80%（此前为3.85%）
5年期为4.65%（此前为4.65%）
这意味着，终于正式降息了！
这是自2020年4月20日之后的首次降息，虽然只有5bp的降幅，但信号意义重大，必将给市场更多信心。
其实谁都明白，楼市强压之下，最苦的是经济，所以从四季度开始，熬不住了，终于开始纠偏。
12月3日，银保监会官网消息中“要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理开放房地产开发贷款、并购贷款。”
12月6日，央行官网消息中表示将在12月15日下调存款准备金率0.5个百分点，“放水”1.2万亿。
12月10日，中央经济工作会议表示“加强预期引导”和“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产行业健康发展和良性循环”。
12月11日，国家发改委副主任宁吉喆表示：房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。
12月16日，上海市房管局召集房企连开闭门会，会上要求如果房企出现系统性风险，可向市银保监会和金融工作局等部门提出“发行中期票据等需求”。
还是那一句话吧，总不能把自个儿掐死，喘不过气时，就该松手了。
毕竟，干倒之后又怎么办呢？
牵扯行业太多，人员也太多，就业问题、地方收入问题、经济问题......
太多了就不展开了，单提一个点，根据中国金融四十人研究员一篇名为《如何防范房地产市场硬着陆风险》的论文中观点：
如果房地产投资和销售下降15%，那么就会拉低1.5%的GDP。
所以该转向就得转向，要不然后续的问题会更加让人头大。
降准之后又降息，回暖的信号已经足够明显，未来还将有更多动作。
3、市场反应更快
今年最可喜的变化是，房价被短期打趴下。
我们总说，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。
楼市不景气，那就降价卖，而一旦降价卖，市场马上买单，这就是真正的触底反弹。
看一组官方数据，自11月起，央行官方每月公布个人住房贷款余额：
10月末，个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。
11月末，个人住房贷款余额38.1万亿元，当月增加4013亿元，较10月多增532亿元。
房贷增加最明显的信号就是：成交开始增多，信心也开始回来了。
二手房方面，根据70城的数据，价格环比下跌的城市有 63 个，环比10月少了1个。
新房方面，从整体市场数据上来看，11月份的销售面积和销售额的同比跌幅缩小了，情况比10月份要好些，市场曲线已经透露转向的迹象。
4、房贷利率松动
自年初银行房贷业务绑上两条红线，购房者就感明显感到：银行的钱，不好借了！
房贷利率高就算了，放款周期还长，成交后半年都不下款的情况比比皆是。
但最近，不少城市房贷利率开始出现松动，放贷周期也在缩短。
自月初起，深圳部分银行就开始下调房贷利率，首套房贷款利率可以低至4.95%，二套房利率最低也可至5.25%；
广州部分中小银行也开始下调房贷利率，目前最低首套房贷利率低至5.05%，二套5.45%；
杭州、南京、佛山等地房贷利率也在逐渐下调。
这对于购房者来说无疑是个重大利好，信贷端的松动可以有效刺激市场需求，促进成交。
今年确实是10年来成交最惨淡的1年，有经济原因、疫情原因、调控原因。
但这些原因都有一个共同点：都是短期的。
既然如此，就意味着当前市场的种种，都会成为过去式，低迷的行情也终将结束。
而我的判断是：今年最难，明年大概率不会这么难。
原因以上已经解释。
而且近期关于房地产税的最新信号是缓行，
——可以推测“房地产税”这个大杀器大概率不会全面推进。
而刚放出的1.2万亿的水，作用到楼市也恰好是明年年初。
再加上市场上还有一个利好购房者的，那就是房企还在为了全年目标和融资目标而拼命促销，短期1-2个月内，还能看到密集看到新盘降价的消息。
旁的不说，现在已经有多个城市在暗戳戳实行“救市”政策。
湖北荆门规定，自12月1日起在中心城区工作5年以上的大学生，首次在中心城区购房，给予一次性家庭购房补贴。
南通海安除了对二、三胎家庭发放购房补贴，对与本地用人单位签订1年以上劳动合同，缴纳6个月社保的人才，也给予住房补贴。
连佛山都将二手房交易税费从2%下调至1%，另外重庆万州区、河南开封、河南新乡、河北保定等一众三四线城市齐刷刷推出购房补贴。
