2021-12-16 21:53:56
决定深圳楼市热度的是什么?
供需、人口、产业？
不，是政策！
经历了过去一年的调控之后，我们应该明白一个道理：
政策的风吹向哪里，楼市就往哪里倒。
而最近深圳楼市的政策导向，释放给我们的信号很明显：
政策底已经出现，深圳楼市会慢慢回暖！
被压制了一年之后，此刻的深圳，利好井喷。
第一个利好，大环境在松动。
这个月11号，在2021-2022中国经济年会中，发改委副主任表态：
“房地产是支柱产业，住房更是居民的消费”
而在最近的中央经济工作会议中，官方再次表态要：
“促进房地产业良性循环和健康发展”
支柱行业、良性循环，这些说法，已经很久没有提过了。
现在重新说这些东西，官方的态度很明显：
楼市是支柱，你不仅不能“死”，还得好好活。
这给当下略显窘迫的地产界，吃下了一颗定心丸。
不仅如此，此前央行还官宣了要全面降准，向市场释放1.2万亿资金。
具体会有多少流入楼市？
要我说，其实根本不需要管它实际能有多少资金流入楼市，具体数字不重要，降准的意义在于提升预期、在于恢复信心。
此刻的楼市，最重要的就是重铸信心。
第二个利好，深圳的房贷利率在下调。
深圳部分中小银行，比如广发、平安银行(000001)
首套利率从5.1%调整到了4.9%，二套利率从5.6%调整至5.25%。
利率，向来是楼市冷暖转向的风向标。
早在今年5月，调控最猛、下行压力最大、楼市由热转冷的时候，
深圳首套利率从4.9%调整到了5.1%；
现在，利率转向又调回到4.9%，预示的信号很明显。
而且，这一轮降利率不会限于中小银行，它很快会覆盖那些大银行。
大银行跟着小银行走，之前在深圳就发生过一次。
上次二手房指导价出炉的时候，就是中小银行先按照指导价贷款，后面大银行跟上。
涉及信贷、涉及金融，深圳的中小银行向来最敏感，调整也最快。
而中农工建这些大家伙，虽然反应会慢一些，但在政策放松的情况下，利率基本都会降。
第三个利好，二手房成交量回归2000+套。
直接体现深圳楼市行情的数据——二手房成交量，在连续下跌了7个月之后，终于触底反弹。
11月，深圳二手房成交量从1605套重新反弹回到2211套，而且这是在二手房指导价政策没有丝毫放松的情况下完成的数据，
任何调控都会有作用周期，就算以前再怎么不习惯，被打了7个月，楼市也该习惯了。
这个时候，除非政策加码，否则没法再给楼市形成致命打击。
上述种种利好，要总结的话也就只有一句：
政策在由紧向松，这一轮深圳调控的拐点已经到了。
拐点之后，深圳楼市接下来会如何走？
对后续的市场，我想给大家谈谈我的三个判断。
第一，全面降息一定会来。
我这么笃定去下这个判断，是因为这是过去十多年楼市政策变动的历史经验。
这个经验归纳就只有一句话：
从2008年开始，每一次全面降准之后，5年以上贷款利率一定会下调。
需要说明的是，这个降息降的是央行的利率，也就是我们俗称的LPR。
而现在深圳个别银行的降利率，降的只是银行的加点利息，相比较而言，央行降利率的政策影响肯定更大。
这一次全面降息，不在接下来这几天，也一定会在明年年初。
第二，深圳的房价已经跌不下去了。
全面降准搭配降息，放在以前，绝对是拉升房价的有力武器。2008年、2015年、去年年初疫情期间，房价都暴涨，这是深圳楼市的定律。
但这一次，会有一些不一样，因为深圳楼市现在有以前没有的武器——二手房指导价。
只要这个王炸还在这压着，降准+降息=房价必猛涨的定律就不会重演。
但是，不猛涨并不代表房价会继续下跌。
前面我说过，短期的波动，看得是预期和信心，无论是降准、降息还是成交回暖，最大的作用不是给楼市实实在在带来多少利好，而是恢复大家对深圳的信心。
在乐有家的数据中，11月，有将近60%的二手房成交，是以接近指导价的价格完成的。
这些扛不住、把价格降到接近指导价的业主，缺的就是信心。
一旦大家对深圳楼市的信心恢复，市场价格会马上止跌，
指导价挂盘？指导价成交？你可能想着这会成为深圳未来的常态。
这些想想就好，之前打压得那么狠都没有遍地指导价卖房，以后就更难了。
第三，成交量会继续回暖。
新房不好卖、二手房极度低迷甚至跌破2000套，过去几个月深圳楼市这份数据，对于一个拥有2000多万常住人口、住房自有率不到20%的特大城市来说，一点都不合理。
本质上看，其实就是用政策压抑了需求，打掉了买房人的预期，形成了观望的情绪。
但是，靠强制性力量压制的市场，是不长久的。
随着市场适应了调控的力度之后，深圳会逐渐调节到相对正常的状态，
这时候再加上信贷政策转向，成交量大概率会缓慢恢复。
，到那时候想买就是存量市场。
第二，当下这个利好买房人的行情，在深圳楼市的历史中很少见。
最典型的是新房。
不仅限价低、不少新房还在送优惠！
比如罗湖的独树阳光里，开盘直接来两个95折折扣，折后单价最低从6.8万/㎡降到5.8万/㎡，均价比备案价低了1万/㎡
还有最近开盘信城缙华府，开盘当天认购直接总价减2万；
光明的龙光玖瑞府，即便坐镇光明这个地段，也要92折卖房。
送优惠卖不出去，还得转介让二手中介帮着卖，二手中介现在发的朋友圈中，据我观察，新房出现的频次已经超过二手房。
