2021-12-12 22:00:12
“房价没有泡沫，中国居民收入增速远高于房价增速”。
这是最近由著名经济学家樊纲说的话，这句话随后刷屏了，网友纷纷表示不认同，为什么不认同？恐怕是和网友们实际的感受不相符。
这句话如果是一个普通人说出来是没有人去关注的，但是樊纲不同 ，因为他是著名经济学家，头衔和身份不一般，他是经济学博士、北京大学汇丰商学院教授、中国社会科学院研究员、中国经济体制改革研究会副会长，中国改革研究基金会理事长、国民经济研究所所长。
每一个头衔都表示他是经济学专家，那么他说的这句话对吗？中国房价有没有泡沫？中国居民收入增速远高于房价增速？本文来通过逻辑和数据去分析这位经济学家讲的到底对不对。
1、中国居民收入增速远高于房价增速是谬言！2015年以来中国房地产开启了去库存的模式，这个模式非常有意思，那就是“涨价去库存”，房价蹭蹭涨，买房的越来越多，这被大家成为“涨价去库存”。
2015年到2018年是中国房地产的牛市，房价涨得也很快，我们来看一下这段时间中国商品住宅销售情况，2014年商品住宅销售面积为10.5亿平米，2018年增长到14.8亿平米，商品住宅面积在4年时间增长了41%。可以说这段时间房地产销售是非常火热的。
我们再来看价格，2014年商品住宅销售额为6.24万亿人民币，2018年增长到12.64万亿人民币，4年时间商品住宅销售额增长了100%。
商品住宅销售面积只增长了41%，但是销售额增长了100%，这说明房价是大幅上涨的，具体来说，2014年商品住宅销售均价为5943元/平米，2018年商品住宅销售均价为8541元/平米，4年时间房价增长了44%。
以上是国家统计局统计的全国范围内的商品房销售数据，但是我们知道核心城市房价在这4年时间的涨幅是更大的。
我们再来看居民收入，因为商品房是在城市销售的，我们就只看城镇居民收入的变化，根据国家统计局的数据，2014年中国城镇居民平均可支配收入为28844元，2018年增长到39251元，4年时间增长了36%。
从国家统计局的数据来看，2014年到2018年的四年时间 ，中国商品住宅销售平均价格增长了44%，城镇居民平均可支配收入增长了36%，说明房价增速是高于居民收入增速的！
2015年到2018年楼市比较热，房价增长速度较快，我们再看看2018年到2020年的数据，2020年商品住宅销售面积增加到15.49亿平米，比2018年增长了4.7%，说明商品住宅销售面积明显放缓了。
2020年商品住宅销售额为15.47万亿人民币，比2018年增长了22.4%，2020年商品住宅销售均价为9980元/平米，比2018年的8541元/平米增长了16.8%。也就是说2020年的房价比2018年涨了16.8%。
而2020年中国城镇居民平均可支配收入为43834元，比2018年增长了11.7%，这个增速是低于同时间段房价16.8%的增速的。
结论：现在我们可以得到以下数据，2018年到2020年房价上涨了16.8%，而城镇居民可支配收入增长了11.7%；从更长的时间来看，2014年到2018年四年时间 ，房价上涨了44%，城镇居民可支配收入增长了36%。这两个阶段居民收入增速均低于房价涨幅，所以，樊纲教授所说的“居民收入远高于房价增速”是谬言、是错误的！
如果我们从2014年看到2020年，那么结论更直接，2014年到2020年房价上涨了68%，而城镇居民可支配收入上涨了52%。所以居民收入增速是低于房价涨幅的，更狂乱论远高于呢？
2、中国房价有没有泡沫？下面我们再来分析一下中国房价有没有泡沫，其实上面的数据已经说明中国房价在2014年到2020年这段时间增长太快了，是明显高于居民收入的增速的，这本身就是一个泡沫积累的数据说明过程。
房子作为民生的首要物资基础，要买得起房子就要有收入，如果房价涨幅长期高于居民收入增幅，那么最后必然是导致买房越来越难，这种情况积累越久，那么泡沫就越大。
这也是为什么国家会提出“房价不炒”的调控理念，目的就是为了打击炒房势头，遏制住快速上涨的房价，让房子回归居住属性。
2020年的疫情之后房价再次上涨了一波，这次上涨让很多人措手不及，因为经济受影响，收入自然也受到影响，但是房价却逆势上涨，上涨的动力来自于哪里？
其实是来自于贷款的放松，宽松的货币政策让资金流入到了楼市，这才导致房价逆势上涨，所以2020年下半年以来各地开始出台调控政策，首先是从深圳开始，深圳房价涨势最猛，最后出台的措施也最猛，指导价就是深圳出台的，虽然多个城市跟进，这才将这股房价上涨的势头遏制住，否则很可能就演变成2015年那样的全国房地产牛市。
最后我们做一个小小的模型，来直观判断一下房价是否有泡沫，泡沫是一个形容词，无法具体测量，那么我们就用一个可以衡量的指标，那就用是否更容易买房来判断。
我们假设三口之家，从2010年到2014年到2020年这三个时间点买房要多少年，而收入就用国家统计局给出的城镇居民人均可支配收入。
2010年城镇居民人均可支配收入为19109元，当时的商品住宅平均销售价格为4723元/平米，100平米的房子总价为47.23万，三口之家一年可支配收入为5.76万，三口之家需要不吃不喝8.2年买一套房。
时间到了2014年，还是用上面的模型，那么三口之家不吃不喝需要需要6.9年 ，也就是说在2010年到2014年这段时间买房是变得更容易的，这是因为2010年出台了史上最严厉的楼市调控措施，史称“国十条”。
到了2020年，三口之家不吃不喝需要7.6年才能够买房。
这说明2014年以来买房是变得越来越难的，因为房价的涨幅高于收入的涨幅，房价涨幅过快对经济是有负面影响的，因为会挤压其他消费，一方面是直接将家庭收入过多的用来还房贷，从而减少其他领域的支出；另一方面是银行将过多的贷款流入进房地产领域，这会导致其他领域获得的金融支持减少。
所以，当前的房价依然是过高的，这也是为什么房住不炒目前依然是主基调，远远没有到放松的时候，远远没有到让房价再涨一波的时候，作为经济学家做研究要言之有物，要有逻辑和数据，你们掌握的影响力远远高于普通人，结论不一定对，但是基础的数据和逻辑不要搞错了，贻笑大方是小事，误导政策才是大事。
