高层定调、央行降准后，青岛楼市可能迎来的大变化

   政治局在北京召开会议，讨论明年经济工作。通读会议通稿，这次会议既延续了以往会议的基调，强调了政策的连贯性，同时又出现了一些新提法，以适应新形势的发展。

   其中， 会议提出了“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”，较7月份会议时的“促进房地产市场平稳健康发展”，又增加了“良性循环”四个字。显示当前决策层非常关注房地产市场的可持续性。

   也是昨天，央行宣布，决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)。央行称，此次降准为全面降准，预计此次降准共计释放长期资金约1.2万亿元。

   央行降准，高层会议定调，预示着房地产市场将迎来一些新的变化。

   但“良性循环”的整体基调之下，期待房地产市场迎来暴涨无异于痴人说梦。

   如何利用这一难得的机会窗口，将居民合理的高品质住房需求和自身项目盘活进行有机结合，这才是各大房企应该走的正道。

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   这几年，“稳中求进”贯穿整个经济工作始终，坚持“稳中求进”工作总基调，是这几年年底中央政治局会议都会强调的内容。

   2018年底的中央政治局会议提到，进一步稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期；2019年底的会议提到，全面做好“六稳”工作，统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定；2020年底的会议提到，继续做好“六稳”工作。

   易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，合理住房需求将得到更大支持。“此次提到‘良性循环’，是对房地产产业链的一次重要表述，有非常强的信号意义。”

   今年11月24日，《人民日报》曾刊发刘鹤署名文章《必须实现高质量发展》。

   文中提到，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，着力稳地价、稳房价、稳预期，落实好房地产市场长效机制， 顺应居民高品质住房需求，更好解决居民住房问题，促进房地产行业平稳健康发展和良性循环。

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   综合当前的政策现状、市场情况以及会议内容，《青岛楼外楼》团队认为“国内仍将坚持‘房住不炒’定位，不会将房地产作为短期刺激经济手段。房地产调控稳字当头，整体还是围绕‘三稳’任务展开，因城施策，精准调控，保护刚需与房企合理融资需求。”

   其实中国的房地产市场在2021年能够稳住大盘，在其他国家房价暴涨的同时，坚持调控不放松，金融不放松，没有让2019-2020年实施的“稳房价、稳预期”功亏一篑，与国家在房地产市场管理中的政策调控和金融限制方面的原因是分不开的。无论是针对交易端的“限购、限售、限价”，还是针对企业端的“三条红线”都保障了中国的房地产市场没有延续2016-2018年的大跃进和大增长。

   在金融支持经济复苏的同时，坚持不搞大水漫灌，杜绝楼市升温。

   如果说，上一轮房价的暴增（2016-2018年）导致了部分城市的房地产市场出现泡沫，国家也可以用时间换空间，不刺破泡沫，去消化泡沫，不得不说，在政策制定上，国家有高人。

   当然，国家在房地产市场的严格调控，也从一定程度上拖慢了迅速发展的中国经济。

   今年10月18日，国家统计局公布了三季度的 GDP 增速，也公布了房地产成交的相关数据， 三季度的 GDP 增速放缓了，同比增速4.9%。打开 GDP 增长的清单一看，三季度仅有两个行业是负增长：建筑业是 -1.8%，房地产业是 -1.6%。 反过来说，如果建筑业与房地产业是正增长，哪怕涨幅低一些，三季度 GDP 的增速也会正常很多，绝对不会回落到 5% 以下。

   三季度4.9%的增速，也意味着上半年持续的高增长状态结束。除了去年疫情后的经济颓势，三季度4.9%的增速也创了近6年的新低。

   所以公众也就不难理解，为何在今年年底二次降准。

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   也是昨天，央行宣布，决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)。央行称，此次降准为全面降准，预计此次降准共计释放长期资金约1.2万亿元。

   这也是央行2021年第二次全面降准。上一次降准是在7月15日，当时央行决定下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)。

   12月3日，总理曾表示，要“继续实施稳健的货币政策，保持流动性合理充裕，围绕市场主体需求制定政策，运用多种货币工具，适时降准，加大对实体经济特别是中小微企业的支持力度，促进综合融资成本稳中有降，确保经济平稳健康运行。”

   几天后，降准的政策就出台了。

   值得注意的是，这是一次不是针对特定行业的定向降准，而是一次全面降准。虽然此次降准绝对不是为了救房地产，但肯定也会对当前筑底过程中的楼市起到重要的支撑作用。毕竟，房地产行业，就是实体经济重要的代表之一，而房地产也是中国货币的重要蓄水池。

   《青岛楼外楼》团队认为，全面降准这也使得房企的资金压力可以更快得到缓解，具有积极的作用。贷款能力增强的情况下，房企的推盘节奏也会加快，至少会使得后续房屋销售不会太悲观。对于房企而言，应该利用这难得的资金宽松期和信心回温期加快推售，促进回款。 11月份国家统计局公布的70个大中城市房价体系中，青岛新建商品住房的同比价格上涨6.4%，涨幅全国排名前15位，相比年初1.7%的同比涨幅，有较大增长；青岛二手房价格指数也在今年4月份首次翻正，可以说政策底、市场底、金融底之外，青岛的房价底也筑底成功，未来青岛楼市应该是销量稳步增长，房价有望修复。对于客户而言，在目前政策底、市场底、金融底、价格底已经筑成的情况下，利用12月底的房企促销期买房，也是不错的时机。但是切记自住需求第一，价值投资第二，切勿盲目恐慌乱置业，跟风追涨买错房。买之前想清楚这套房子我会常住么？不住的话，几年后我卖给谁？每年5.5%的资金成本我可以承受么？我买的区域房子会保值增值么？多问问，多想想，多看看。对于城市而言，此次降准缓解房企资金困难的同时，也有利于部分房企积极参与各地土拍，避免全国范围内出现流行性土拍。给房企信心，给市场信心，给城市信心。在一二线城市第三次集中土拍的当口，这个信心很及时。