2021-11-22 21:33:00
房价上行，由购买力最高的人群决定何时止涨。下行则由刚需决定何时止跌。
前者的买房能力更多的取决于金融环境，因为根据坎蒂隆效应，他们可以凭着手中的资产抵押物，先一步拿到超发的货币，只要经济环境允许通胀，那么房价就会一直震荡上行。而后者的买房能力则完全的取决于工资与掏空6个钱包，取决于实体经济向上。
近2个月，我和同事不断讨论沈阳房价涨跌的话题，我们的观点经过了市场验证：
刚需房房价下调无下限，改善房绝大多数盘价格不会变动（硬抗），极少数新房改善高价盘会以工抵房名义促销，不过收效并不明显。
现在的沈阳楼市会有两个类型产品热销或者有一定关注度和销量；
一是纯刚需产品，先降价、再降价、然后附赠车位和装修大礼包方式再降价，总之就是通过降价方式不断满足刚需购买者的购买需求，刚需购房者的实力无下限。
二是二手改善房，为什么说是二手，因为一手房ZF在限价或者管控降价导致了横盘期，而二手改善房却出现了很多原值出售或者低于原值的房源，市场供需关系和观望情绪导致价格不断下调，现在的一线市场中介的带看成交比在不断降低。
房价止涨后，人们对房屋的认识终于回归到居住属性，很少有人在讨论房价未来涨幅问题，更多的是关心自己的需求和居住的舒适，对于未来变现不再乐观；
改善住房应该关注什么样的产品，大平层或者洋房，梯户比1梯1，2梯2优先考虑，房龄10年内近城市有物业的联排别墅面积控制在200-300平之间，极致改善群体考虑一河两岸河景大平层、顶跃或者品牌项目1000万以上联排双拼别墅，不过这类产品未来很可能一直以抵押物的形式续命；
即便是刚需购房者也要考虑好刚需住宅的舒适度，1梯3及以上尽量不要考虑，老旧小区尽量不考虑，格局南北是前提，基础的商业交通配套不可或缺，二手房库存如此高有很多是无效挂牌，而这些无效挂牌未来会成为不良资产；
