2021-11-14 22:03:06
虽然早有预料，但暴风雨如此强烈，还是让人始料未及。
前天晚上，黄埔科学城大盘—— 品秀星樾开盘，毛坯价3.68万/平，这宛如一颗深水炸弹，又一次掀翻了市场。
市场有这么艰难吗？
科学城的下限在哪里？
整个黄埔的楼价体系，会不会重塑？
开发商都卷成皮带了，现在买是不是傻子？
多盘跌破4万关口
3.68万的价格，究竟有多低，我们不妨看看历史数据。
在最近一年中，科学城网签超过4万/平的新房，超过2000套，其中主力为大壮名城，该项目4万+的网签，接近1000套，占据半壁江山。
而融创翔龙广府壹号、品秀星樾、时代天境、星樾山畔、科城山庄，也都有部分房源卖出过4万+。
但这种情况，很难持续了。
除了品秀星樾，时代天境的价格也回到了三字头，一些特价房源甚至拉低到3.2—3.4万/平。
而星樾山畔，房产君也从多方渠道核实，其新品价格破4的概率不大。
如果再加上从未破4的合生中央城、时代天韵，整个科学城将有一大批3字头的房源。
但房产君需要特别说明的是，品秀星樾本次推出的是大户型，为建筑面积约123至140平的三四房，所以总价会在500万上下，适合改善。
而时代双盘、中央城、以及星樾山畔和保利罗兰，将在80-90平的面积段，展开腥风血雨般的厮杀。
而一旦维持在3字头的价格，那么科学城就很有意思了。
因为奥园香雪公馆、新福港鼎峰、科城山庄、保利香雪山等二手项目，贝壳的挂牌价都是4万+。
虽然不能简单说，一二手有明显倒挂，但科学城房价回吐，价格探底，是不争的事实。
楼价，会不会更低？
那么，现在价格，是不是到底了呢？还会不会继续下跌？
这是本周五，品秀星樾3.68万/平开盘时，买家连夜排队。
仅仅从人气来说，这个价格有足够的诱惑力，也可以说是 楼价底，未来半个月，我们将密切留意项目的网签。
如果网签数据亮眼，那么，筑底实锤，大家可以放心买入了。
所以，现在不能简单判断，楼价还会不会跌，只有客观的数据，才是有说服力的。
同时，因为多盘价格回调，整个黄埔的价格体系将会重塑，一些热门项目的首开价格，或许会有更大的让步。
比如，保利罗兰。
在市场竞争如此激烈的情况下，项目肯定不会开高价。
同时，保利与越秀地产的“一哥”之争，也会让保利罗兰的目标，是走量为主，吸金为主。
根据克而瑞最新数据，今年1-10，全市销售金额排行榜，越秀地产与保利发展的权益金额，相差只有20多亿，也就是一次开盘的差距。
2021年，是保利实现11连冠，还是越秀重回宝座，最后的45天极为关键。
所以，保利罗兰大意不得，品秀星樾、星樾山畔同样大意不得，科学城的市场，对买家来说，是非常友好且实在的。
相对而言，科学城最傲娇的项目，仍然是大壮名城。
其核心优势还是地段和配套，加上开发商没有回款，也没有排名压力，在楼价的坚守上，会更坚决。
明年，楼市之春？
最后说说趋势，这也是大家高度关注的。
相信很多朋友也看到了，目前暖风劲吹，房产君也说过多次，政策底已经到了，不会有更坏的局面出现。
那么，明年会不会迎来楼市之春，甚至楼市之夏，大家现在要抓紧买呢？
我们并不这么认为。
楼市回暖是大概率事件，但春天不等于夏天，更不等于火爆和炙热，房价永远不跌，调控永远空调的论断。
在今年被彻底打破，而从长远来看，楼市一路高歌，V型反转，都不是一件好事。
目前，之所以维持市场稳定，其底层逻辑在于：国人的财富，70%在房产上，而有恒产者有恒心，这个行业不能硬着陆，社会会更和谐稳定。
楼市，早就过了突飞猛进的时代，它不再光耀夺目，也不再是印钞机。
所以，对买家来说，完全没有必要恐慌买，现在觉得适合自己的，当然可以入，未来即便有房价上涨，也是局部行情，个盘行情。
