2021-07-08 12:40:21
人这一辈子，想成为人上人，两条简单的路：
1、生的好 2、长的好（不管男女）
如果这两条道你都走不通，那还剩一个：
读书，好好读书，往死了读书。
所有鸡娃的父母都懂这个道理，所以他们才会不惜一切代价给孩子最好的读书环境。 学区房没错，父母没错，鸡娃也没错，错的是这个世界就那么点机会。
01
这两天，北京西城区许多家长梦碎了。
号称史上最严的西城区“731政策”还是落地了。
政策的核心其实就一句话：
“2020年7月31日后购房家庭，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。”
大白话就是在2020年7月31日之后购买的“牛小”附近的房子不再具有直升“牛小”的特权。
这个政策去年就发布了，但是此后仍然有家长抱着豪赌一把的心态：
在名校资源云集的学区，自家小孩就算上不了心仪的名校，也不会被调剂到更差的学校。
事与愿违的是，搏一搏，自行车并没有变摩托。
北京市西城区教委在落实政策的时候，来了一招釜底抽薪。
学校填报一出来，马上就有有月坛和德胜的家长贴出了该区域内的可选志愿学校。
先看月坛：
热门学校红庙、二小白云路、皇城根等，“731”之前的学生已经把所有学位用光，没有学位提供给731之后的学生们。
月坛区家长们的学区房基本是打水漂了。 再看下德胜片区：
系统里特意用红色粗体字，标注了以下学校已无多校划片入学计划，不能填报：
第二实验德胜校区、三帆中学附属小学、五路通小学、育翔小学。
731之后买房，奔着这几所学校去的家长，估计会痛哭一场吧。
前几天，东城公布了录取结果，确实调剂了一部分学生，大家都已经惊呼： 东城真的随机摇号多校划片了。
有网友甚至总结出了个调侃的段子：
东城幼升小录取结果公布：
买了和平里一小的，被派到了九小。 买了一师附小的，被派到了景泰小学。 买了地坛小学的，被派到了分司厅小学。 买了和平里四小的，可能被派到了九小。 买了青年湖小学的，可能被派到了分司厅。
...... 此刻，学区房完全没有了确定性，去哪里上学，由电脑说了算！
没料到，西城更狠，直接被踢出学区。
根据第一财经的报道，消息出来后，西城德胜片区有房源直降80万。
在北京西城，押注学区房的人迎来了最大的滑铁卢。
但是并不像很多媒体题的标题吹得那么大“学区房崩了”、“学区房死了”……
这里要明确，这个雷并不是全西城，只是西城顶级的学区问题。
西城德胜、月坛、金融街调剂出学区不完全归咎于调控。
更主要的原因是：入学需求翻倍！
之前“多校划片”政策也许真的可以高高举起，轻轻落下，但这次就真得被调剂出片区了。
原因其实不是调控，而是入学人数太多。 并且，这只是开始，未来3-4年，这个趋势甚至可能发酵蔓延！
今年西城幼升小的人数预计增至2.2万人，2023年幼升小入学人口将达到近年来该区峰值，预计2.5万人左右。 相比之下，今年该区小学毕业生为1.28万人（如上图）。
从数字来看，6年前西城入学人数，一年只有1万2，而现在多了1万人。 相比海淀等区域，西城又是内城，根本没有办法增加学位，于是政策只能被落实，多出来的学生只能被调剂出去！
换句话说，“731”政策，只是个特例，并不意味着学区房时代终结。 在3-4年入学高峰后，预计学区学位不紧张的情况下，又会恢复平稳。 但是这背后也反映出一件事： 连全国学区房的标杆，北京西城都能被“整治”，其他瞎炒的学区房不是更不在话下。
02
岁末年初，一线城市的学区房正在变得魔幻。
伟大的北京
以对口中国人民大学附属小学的晨月园为例，其最低售价从去年的500万元，涨到了700万元，涨幅约40%。
去年11月至今年3月份，海淀学区房价格普遍上涨，涨幅约20%。
而且，并不只有海淀区的天才是晴朗的天。
今年开年以来，北京热门学区房市场如海淀万柳、中关村，西城金融街、德胜等地区几乎全线上涨。
然后各种幺蛾子也都出来了。
房东临时毁约，坐地加价40万、半夜谈价签合同等现象屡见不鲜。
坊间甚至一度流传着一条八卦：
某金融机构高层的800万元年终奖去向，是西城金融街学区的丰融园。
什么茅台、五粮液，在西城学区房面前，连车尾灯都看不到。
再把视线南移，1200公里以外的上海，上演着同样的故事。
来感受一下去年底上海张江某学区房小区的盛况：
这个小区：
2019年成交价8万 2020年底成交价已经超过14万
一年的涨幅接近60%。
目光继续向南，北京2000公里外的深圳，一样的配方，一样的味道。
1月14日，深圳福田百花片区传出一套44平米房子卖出1420万元的天价，每平米价格高达32.27万元。
一栋楼市值超半数上市公司。
这个小区并不是一个人在战斗。
深圳楼市2020年领涨全国城市第一，学区房的业主可以在一天之内挂盘跳涨300万。
如果把深圳学区房比作一支股票，这应该是百年不见的妖股。
因为它的走势只有阳线，没有阴线。
打击高价学区房还刚需市场一个清静，已经刻不容缓。 今年4月30日，中央政治局召开会议，对当前经济形势做出分析和安排。
其中关于房地产的表述发生了重大变化：
坚持房住不炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。
房住不炒一直在提起，从未被拉下。
第二句也是老生常谈，没啥新意。
重点是第三句，一个新的先河被开创了。
这是中央级别的重大会议上，第一次点名学区房。
通常来说，点名，尤其是首次点名，代表着，关心、关爱、关切、关怀，最重要的还有关注。
于是在中央的“关注”下，合肥出台了“六年一位”、上海出台了“名额分配”，北京也出台了我们看到的“多校划片”。
我相信随着关注力度的持续增加，更多打击学区房的政策会接着出台。
03
但打击归打击，学区房会消失吗?
我的结论一向清晰而坚定：不会。
只要各学校教学质量还有高有低，只要义务教育阶段还采取就近入学不考试的原则，学区房就不会消失。
更重要的是，只要人类还认为教育能改变自己的阶层，能提供上升的渠道，学区房就不会消失。
在20、30年前，并没有学区房的概念。
那时候重点中学都按分数录取，大家各凭本事考试，分数高就能进入心仪的学校。
从经济学的观点来看，优质教育是一种稀缺资源，这种资源分配的手段过去是考试，现在是学区房。
想让学区房消失，两个方法：
1、取消就近入学
2、把所有公立学校拉到同一水平上
先说取消就近入学，这不可能。
义务教育阶段学生，尤其是小学生，取消就近入学，难道让家长每天去十几公里外接孩子吗？
道远就不说了，中间产生的安全问题，谁来负责呢？
再说把所有学校都拉到同一水平线上，更难。
长期的名校固化，早就让人们形成了惯性思维。 同时名校也是地方教育部门的政绩招牌，有很多的既得利益，要打平谈何容易。 而且，一旦学校拉平了，老师水平都差不多，那么拼的就是生源了。 好的生源越多的学校，自动又会晋升为名校。
政策上的学区房消失了，事实上的学区房又出来了。
所以，学区房不会消失。
2000多年前孟母三迁，到现在连夜排队买学区房，我相信只要人类存在，2000多年后依然如此。
那么问题来了，学区房到底还能不能买？
学区房目前进入一个相对政策风险高发期，各地政策频出，国家关注上升到了很高的层面，所以要更加谨慎。 但是，正如我说的，学区房是不会消失的。 所以当下买房依然还是要考虑学区学校因素，只不过原则要中庸一些。
除非家里有矿，否则慎追顶级天价学区房。 一般中产，多选择一些学校平均，划片比较明确，区域均好性强，兼顾居住舒适性的房子，别把宝都压在学区上。
