2021-06-11 12:54:30
一场充满黑色幽默的“房价保卫战”打响了。
01
近日，广州黄埔某小区业主联名发起一封“虚假交易撤销书”，称该小区一套每平 价值4万的房源，以2.8万一平的价格售出 ，对所有业主的 核心资产造成了严重伤害 。并表示如不处理，将向国家税务机关进一步投诉。
见过“抱团涨价”，3万的房子恨不得集体挂到10万，但低价成交被集体举报的还是头一遭。
业主的说法并非没有道理。一些业主借做低网签总价从而减轻税负的案例屡见不鲜。广州刚在月前升级了楼市调控，增值税免征年限从2年调整到5年，做低总价，差价私下交易，无疑能够降低增值税。
不过，对于这一暗度陈仓之策，官方早已打上补丁。无论成交价多少，在缴纳增值税、个税、契税时，都有评估价进行兜底。2.8万如果真能网签成交，那么是否意味着就在政策认定范围之内？
当然，这只是猜测。更核心的问题在于， 4万的房子究竟能不能卖2.8万，一起低价网签事件为何让业主们如此担心？
显然， 这一轮房价上涨的底气并没有那么坚挺。
某些城市的房价上涨，背后不无滥用 经营贷炒房、业主集体抱团涨价、个别中介借助“ABC单”炒房 等灰色手段的助力。一旦市场上开始出现降价案例，无论是真降价还是假降价，都容易降低房价预期，从而将市场打回原形。
同时， 这一轮房价上涨，更多是跳涨所致 。以黄埔区为例，黄埔是广州房价上涨最猛的区域之一，这背后除了作为高新区具有的天然优势之外，放宽人才落户门槛、大规模的城中村改造无疑形成了助推力。
根据报道，黄埔区66条城中村纳入改造范围，大拆大建之下，房价难免不出现大幅波动。
事实上， 广州这一轮房价上涨，背后不无城中村改造的推动，仅2020年-2022年，广州就要完成83条城中村改造。
所以，在基本面、政策、旧改和情绪驱动、炒房因素共同刺激之下，不少热门小区房价迅速上涨。
以报道中涉及的楼盘为例，2020年6月，该小区成交价仅为2.8万左右，到12月已经攀升到3.5万，今年3月冲到4万以上，而挂牌价最高已经超过5万。
可见， 房价一年上涨了50%以上，个别业主挂牌价更是上涨100%，这样的房价走势能不能维持，恐怕连业主们自己心里都没底。
所以，无论是真降价或假降价，业主都充满警惕之心，担心市场回调导致自己的资产价格下滑，从而形成滑坡效应。
02
对于抱团涨价或低价卖房等问题，多地已经给出对策。
这就是 二手房指导价 。这一政策最大的威力，不在于限制房价，而在于限制信贷。
限制房价很难，即使二手房指导价打了七折，市场仍有各种手段按照高价进行成交。
日前，深圳有中介就玩出了“水果图案挂牌价”的游戏，榴莲代表一千万，香蕉代表一百万，以此为暗语展示具体价格。还有业主以捆绑所谓名贵字画等名义进行卖房，试图借助双合同抹平指导价与成交价之间的差额。
这些情况的出现在意料之中，但并不影响二手房指导价的威力。
这一政策最具杀伤力的一点是， 银行信贷一律按照指导价放款， 如果指导价打了7折，那么房贷必然也要打7折。
举个简单例子，一套市场价1000万的房子，政府的二手房指导价只有700万。原来按照3成首付最高可贷700万，如今只能贷490万，贷款额度少了200多万。
这就让“抱团涨价”、借挂牌价推高楼市的行为失去了市场支持。
以前，在北上广深一些小区，成交价只有五六万的小区，挂牌价已经动辄8万以上，业主在小区社群里更是高喊着“站上10万 ”、“站上30w ”，楼市炒作之下，恐慌效应泛滥。
如今， 二手房指导价之下，抱团涨价虽然仍未断绝，但失去信贷支持，这样的抱团只剩下数字游戏。
深圳楼市的影响已经逐步体现 。
数据显示，5月深圳二手住宅市场网签3781套，环比下跌13.99%，同比下跌65.7%，连续4个月下滑。
如今，深圳的二手房指导价正在复制开来。
目前， 成都 已经跟进， 无锡、东莞、宁波 也已做出表态，未来有望全面推广。
03
黑色幽默的上演，说明了许多东西。
业主集体投诉“降价卖房”，到底是对房价上涨的未来缺乏信心，还是打心底里就已经认为房价太高了？
不管是哪种情形，都说明了一个再简单不过的道理： 房价上涨之下，已经形成了一个强大而坚固的利益群体。
这个群体的极端表现，往左是 抱团涨价 ，往右是 降价维权 。抱团涨价，意在集体推高房价；降价维权，则是以稳定之名绑架市场。
房价“能涨不能跌”的预期就这样形成了。
从道理上讲，任何一个正常的市场，房价都是有涨有跌。如果房价单边上行，居民杠杆率不断创下新高，必然将给金融系统带来无尽的风险，为什么要不断强调“房住不炒”，这是原因之一。
但是， 当中国房地产总市值高达350万亿以上，部分城市土地财政依赖度超过100%，70%以上的家庭财产都是房产，超过4成家庭拥有两套及以上房产 ……
房价涨跌，就与有房一族、开发商和地方政府捆绑在一起。
这就导致，房地产市场的彻底改革，难上加难。
好在决策层对于遏制房价过快上涨的决心，前所未有之高。 严打经营贷炒房、不断升级楼市调控、推进房地产税试点 ……让2021年变得颇为不寻常。
一切刚刚开始，不妨拭目以待。
