2021-05-26 18:13:20
供需格局不平衡一定程度上推升大城市房价。从供给端调结构、大力发展保障性租赁住房正成为全国一二线城市平抑房价，解决新市民、青年人住房刚需的长效之策。
5月12日、14日，住房和城乡建设部分别在沈阳、广州召开发展保障性租赁住房工作座谈会，北京、上海、广州、深圳等40个城市人民政府负责同志分两批参加。住建部副部长倪虹出席会议并要求，各城市认真落实城市主体责任，坚持以人民为中心，增强工作的积极性、主动性，推动解决好大城市住房突出问题。
会议明确，40个城市认真落实党中央、国务院决策部署，将大力发展保障性租赁住房，促进解决新市民、青年人住房困难问题列入重要议事日程。
4月30日召开的中共中央政治局会议，针对住房问题也指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。
“目前，特大型城市的住房工作都把租赁摆在第一重要的位置上进行布置，这既是为了解决年轻大学生和新进城人员的住房难题，也是为了扭转住房过度市场化，以进一步落实‘房住不炒’的原则。”中国房地产数据研究中心执行院长陈晟在接受第一财经记者采访时称。
业界普遍认为，在经过“十二五”、“十三五”两个五年计划，兜底式的住房保障已基本上解决了低保、低收入家庭的住房困难问题，大城市的住房突出问题正转向新进入城市的年轻人和新市民，而这一转向也带来了租赁产品的需求转变，年轻人和新市民更低更倾向于选择低租金、小空间、更能满足职住平衡的租赁住房。
对此，上述会议明确，坚持小户型、低租金，重点利用存量土地和房屋建设保障性租赁住房，包括利用农村集体建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设，落实了一批保障性租赁住房项目。
事实上，各地已陆续针对租赁住房的土地供应类型、租赁模式和租金支付方式等出台了一系列地方政策。不过，在58安居客房产研究院首席分析师张波看来，大力发展保障性租赁住房市场在供给侧仍有诸多难题待解。
具体来看，他告诉第一财经，一方面是保障性租赁住房的建设速度相比于人口流入还相对缓慢，尤其是人口增量明显的城市，如深圳、杭州等，都会面临这一问题。另一方面，土地、建设资金、长期运营等都需要企业进行较大投入，部分城市虽已在土地出让环节采取优惠政策，以推进企业开发、建设。但由于租赁住房本身沉淀的资金量大，现金流回正周期长，运营的压力仍相对较大。
针对租赁企业融资难的问题，该会议提出，由政府给予政策支持，引导多主体投资、多渠道供给。
同时，第一财经记者还注意到，国家开发银行、农业发展银行、中国建设银行总行相关负责人均出席了此次会议。
政策性银行的参与，是否意味着租赁住房项目的金融扶持力度会进一步加强？租房租赁类REITs项目能否在短期内有所突破？
对此，景晖智库首席经济学家胡景晖持保守态度。他对第一财经分析称，金融机构的参与，可以帮助企业降低融资成本、拓宽融资渠道，并促进租赁市场化竞争，但同时也需要租赁企业本身进行运营思维的转变，加强成本管控意识。
“资金端的扶持政策还需要有效落地。”广州住房政策研究中心首席研究员李宇嘉进一步表示，金融支持、税收减免等举措，如专项债、REITs、财政奖补资金等，虽已提及多年，但大规模落地效果不足，同时，由于各部门把关严格，防范风险等，符合条件并落地的项目还较少。
对于当前租赁住房市场金融政策还较为有限，落地效果不佳的现状，李宇嘉建议称，需要建立起政策性住房金融机构，承担政策性职能。
“中国的政策性金融体系中，缺失住房金融，这块短板需尽快补足。当前，以财政扶持为主的金融支持方式，长期来看，不能成为主流。此外，在政府从规划、土地、税收等方面的一揽子扶持政策落实到位后，要切实降低成本，形成赚钱效应，进而吸引市场资金进入。” 李宇嘉说。
