2021-05-09 21:14:31
近日，建行深圳分行首套房贷款利率上调15BP、二套房贷款利率上调35BP，背景是“为贯彻落实‘房住不炒’，促进深圳市房地产市场平稳健康发展，支持居民合理购房需求。”
这一行为再次引发围观，大家关心其他地区、其他银行接下来是否纷纷效仿，猜测房地产市场还会出现哪些变化。
今年以来，关于房贷，市场上常有山雨欲来风满楼的气息，此时此刻，各银行房贷审批和发放究竟有哪些变化？房贷工作人员又有怎样的说法？对此，《每日经济新闻》记者连日来走访了北京地区多家银行网点，向业务人员了解最新情况。
政策多维度收紧房地产资金流，稳房价用力正酣
去年下半年以来，政策显示出收紧房地产市场发展的决心，先是提出“三道红线”要求。2020年8月，人民银行、住建部召开房企座谈会，约谈12家房企，传达设立房企融资“三道红线”：房企剔除预收款后，资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比小于1。政策从企业财务杠杆上划定界限，限制其激进融资。
除了从房企一端作出限制外，政策进一步从银行端约束房贷。2020年末，央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，自2021年1月1日起实施。
这一通知将房地产贷款集中度管理划为5档。第一档，中资大型银行房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%；第二档，中资中型银行房地产贷款占比上限为27.5%，个人住房贷款占比上限为20%；第三档，中资小型银行和非县域农合机构房地产贷款占比上限为22.5%，个人住房贷款占比上限为17.5%；第四档、第五档的银行，相应上限更低。这从房贷总量上对房产予以约束。至此，房地产市场已在多个环节设立关卡限制资金流入。
对于这一套组合拳，政策层也透露了背景考虑。2020年底，中国人民银行党委书记、中国银行保险监督管理委员会主席郭树清的署名文章《完善现代金融监管体系》提到，上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。
在此情形下，各城市频出招数，强力落实“房住不炒”的定位。今年2月，深圳建立二手住房成交参考价格发布机制，由深圳市地产和建设发展研究中心定期发布。此外，各地集中开展经营用途贷款违规流入房地产问题专项排查，将于5月31日前完成排查工作。
总体来看，稳房价目前用力正酣。
部分银行额度充足，正常贷款也正常还款
每日经济新闻记者在北京地区走访中了解到，部分银行房贷额度今年较之以前偏于紧张。北京农商行一网点大堂经理告诉记者，目前二手房批下来的额度不太高。“因为现在房贷要求比较严。一般首套比较好一些，二套不太好批，能贷下来，额度也比较小。”
持类似看法的还有北京银行一支行个贷经理，他向记者表示，二手房房贷暂停倒是没有，只是额度有些紧张，不太好办理。换句话说，就是房贷申请需要排队。至于排队时间，他表示，“这个说不准，取决于别人还贷多不多。”
关于房贷额度紧张一说，北京银行另一位支行负责人向记者表示，目前确实有这样的趋势，主要是增量和增速上，二者均受到限制。
不过，北京农商行的个贷经理却持不同看法。“我们额度很充足，可以做贷款。”他说，如果资料齐全，审批一般5个工作日，审批后便是过户，期间还涉及交首付，过户之后将房产证送至银行，银行办理抵押，一般三个工作日之后便可放款。“这就是银行所需要的时间”，他说。
不过，对于部分受访的大中型银行，不存在额度紧张的问题。
建设银行东四支行工作人员表示，房贷申请、放款都正常。“如果是公积金贷款的话，差不多两个月左右，和以前差不多。如果是商贷的话，差不多两到三个星期左右，(与之前)没有什么区别。”他还称并未感受到额度紧张，“都正常，客户也并没有减少。”
针对贷款发放是否放缓的问题，农行中关村支行信贷部人士表示，“政策是管得严，这是属于客户经理前期调查的要求，但是在放款上没有什么问题。”至于贷款需要排队，该人士的回应是：排队是肯定的，因为审批需要时间。不是说，您报上来了就会马上办，因为前面压了很多，都在排着。这是审批流程的问题。
不过他也纠正，这和之前差不多，不是说近期才如此。“每个环节，对我们要求都是有时限的，比如说第一个环节，时限给你两天，就不可能超过三天、四天。超过三天，不用你催，我们上端就催我们了。”
工行个贷部门工作人员也表示，并不存在房贷暂停申请或者暂停发放的事情。“谁说不能申请，正常啊？正常办理、正常批，正常办贷款，也正常还款。”
在民生银行北京分行信贷人士看来，只要材料合规，就不存在会否申请不到的问题，并没有收到通知要求暂缓发放。
类似的回答也来自邮储银行消费贷款人士，对方表示并未听说暂缓发放房贷的事情。
相对于广州、深圳上调利率，北京地区房贷利率仍按兵不动。记者走访了解到的情况是，银行人士一致表示，北京地区首套房利率5.2%，二套房利率5.7%，各家银行统一这一水平，今年以来一直未变。
“您拿不到基础利率，北京市房贷政策要求，也不允许给您基础利率，是有上浮的。这个上浮，不是我们一家上浮，所有的银行都上浮。”农业银行信贷人士说，统一都是首套在基础利率4.65%基础上调升55个点，二套上浮105个点。
工行信贷人士进一步解释，有的人征信或者一些条件不够，只会上浮得更多，不会比这少。“大部分都是5.2%或者5.7%。如果征信或其它哪方面稍有问题的话，只会比这高。”他说。
同一城市，房价上涨压力与去库存压力并存
今年以来，北京地区以更大力度调控房价。4月中旬，北京市在义务教育入学文件中首次提出“以多校划片为主”，并规定“多年一学位”锁定房产交易周期，客观上为学区房降温。
而在3月末，北京地区发布的本年度第一批次商品住宅用地出让公告，对项目首次引入了房屋销售价格引导机制。官方说法为：未来上市房价作为重要政策工具之一，由过去预售环节引导前置到土地出让环节，按照区域土地级别，结合区域近三年在售新建商品住房价格综合测算区域房价，研究每一地块房屋销售价格指导意见，并在公告期对外告知，开发企业在土地竞买环节将提交房屋销售的价格承诺。
业内人士分析，此举通过稳地价、稳房价，进一步实现稳预期，预期北京未来较长时间内房价仍然稳定在一个合理区间内。
根据国家统计局公布的2021年3月份数据，北京房价指数同比上涨3.6个百分点，环比上涨0.2个百分点。
中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组长，纬房研究院首席专家邹琳华分析，2021年第一季度，一二线城市房价涨速要显著快于三四线城市。在一线和热点二线城市房价相对较快上涨同时，还有一些二三四线城市仍在下跌。
他还指出，热点城市的房价上涨，往往以重点学区的上涨为先导。由于城市内部的房价分化，对城市房价的涨跌已比前更难以判定。以北京为例，2021年3月海淀同比上涨11%，而副中心的通州还同比下跌0.7%，呈现冷热不匀的局面。
邹林华团队根据大数据房价同比监测，结合相关统计数据分析认为，一线城市中，深圳上涨最快，上海房价上涨较快，广州紧随其后，北京稳中有升。一线城市尚未全面快速上涨。
未来房价走势又将如何？邹林华上个月预测，如果相对宽松的货币环境不发生逆转，一线和热点二线城市的房价上涨可能还将持续一段时间，并可能会扩散到更多的二线城市。涨得最早最快的城市，房价涨势可能会被调控政策强力遏制，但其它一二线城市房价仍可能上涨。
不过他补充说，在当前经济环境下，全球经济未完全从疫情中走出，经济增长的不确定性较大，房价结构性上涨演变成全面上涨的可能性还较小。
此外，由于住房市场分化严重，即使同一个城市，房价上涨的压力与去库存的压力也会同时存在。
