2021-04-03 20:33:47
在全国各大中心城市对房地产市场进行密集调控的背景下，广州也发布了新一轮楼市调控政策。
2日，广州市印发《广州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》(简称《意见》)，坚持“房住不炒”定位，着力稳地价、稳房价、稳预期，促进广州房地产市场平稳健康发展。《意见》将从4月3日起执行。
【新政】
今年住宅用地比前5年年均供应量高22%
《意见》称，广州将严格落实住宅用地分类调控要求，增加住宅用地供应规模，合理适度集中发布住宅用地出让信息。为此，广州将分三次集中出让全市住宅用地，有序推进落实《广州市2021年度建设用地供应计划》，今年计划供应住宅用地634公顷，占计划总量的25%，比前5年住宅用地年均供应量提高22%。
记者了解到，3月30日，《广州市2021年度建设用地供应计划》公布实施。广州已于3月26日公开挂牌出让48宗商品住宅用地，合计用地面积393.6公顷，预计今年还有两批，计划6月至7月公告出让约115公顷住宅用地，9月至10月公告出让约120公顷住宅用地。
此外，《意见》提到，广州将完善房价地价联动机制，在部分区域采用“限房价，竞地价”出让。值得注意的是，《意见》要求，竞买人在土地竞拍时需签署理性竞价承诺书，对非理性竞地价、房价的企业联合约谈警示，后续加强监管。
同时，广州还将通过统筹增加地块内配建的租赁住房面积，加大租赁住房的供应力度，并加强土地供后管理。未来，广州将及时、准确、全面公开存量住宅用地信息，有效引导市场预期；严厉打击捂地囤地行为，加大力度督促已供应住宅用地开工建设。
人才住房限售年限从满2年延长至满3年
根据《意见》，广州全市范围将加强对新建商品住房价格指导，指导开发企业合理定价，对定价过高不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证或不予办理交易网签备案。
除了全面加强新建商品住房价格备案管理，广州将进一步加强精准施策和分类管控。例如，对通过享受人才政策购买的住房(含新建商品住房和二手住房)，限售年限从取得不动产证之日起满2年延长至满3年。
人才住房限售政策调整如何执行？《意见》提到，执行时点延续以往做法，即4月2日24:00前已签订认购书或购房合同，并且完成购房合同网签的，按原政策执行。4月2日24:00前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同，并且能提供交付房款(含定金、首付款或部分房款)的银行入账凭证或完税证明原件的，仍按原政策执行。
《意见》强调，各区要进一步严格人才资格审核，开展自查自纠专项行动，坚决打击各种形式的投机购房行为。严格实施分区精准调控，各区要从严执行新建商品住房价格指导。
重点加强房地产中介机构行为监管
为防止经营用途贷款违规流入房地产市场，根据《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》(银保监办发〔2021〕39号)要求，广州针对企业和个人违规将“经营贷”投向房地产领域问题，切实加大监督检查力度。
目前，广州市进一步加强个人住房贷款审贷管理，严格审查购房首付资金来源和住房贷款借款人还款能力，严防“消费贷”“经营贷”等资金违规流入房地产市场。按照《关于进一步规范小额贷款公司贷后管理的指导意见》(穗金融〔2021〕4号)规定，市相关部门将加大规范小额贷款公司贷后管理力度。
根据《意见》，广州将继续保持房地产市场监管高压态势，继续开展全市房地产市场秩序联合检查，严厉查处房地产开发企业和中介机构无证销售、虚假房源销售、虚假宣传、不按政府备案价销售、价外加价、捂盘惜售、诱导教唆协助购房人套取“经营贷”和“消费贷”支付购房款项等违法违规经营行为。
值得注意的是，《意见》提到，广州将重点加强房地产中介机构行为监管，严厉打击房地产中介机构参与炒房、哄抬房价、发布虚假房源及价格信息等违法违规行为，以及各类交易欺诈行为。对于涉嫌犯罪的，依法移交司法部门追究法律责任。
最后，《意见》还要求，为营造健康有序的房地产市场舆论环境，各媒体、各网络平台账号及网络群主在发布信息时，不得背离“房住不炒”定位，对不实传播房地产政策和市场运行情况、捏造和散布房价上涨等言论、制造市场恐慌情绪等扰乱市场秩序的违法违规信息，将依法依规严肃查处。
【解读】
政策背景有利于市场长期健康持续发展
“广州楼市新政的出台，可以让市场适度降温，有利于市场长期健康持续发展。” 对于本次广州楼市调控的背景，房地产市场研究专家赵卓文评价，此次新政是在2021年国内中心城市楼价和地价偏热的背景下出台，几项措施都非常及时和精准，整体看也比较全面和系统。
地产经济研究专家邓浩志分析，根据近几个月国家统计局公布的70城房价数据，广州的房价涨幅排名较为靠前，近几个月广州楼市也一定程度上出现了过热现象。“这一调控政策的出台，与‘房住不炒’也是一脉相承的，政策总体力度属于中等。”邓浩志补充。
易居研究院智库中心研究总监严跃进则更加关注广州对于房贷的调控。他表示，广州成为第一个明确落实近期银保监会等部门的政策，对使用房产抵押的贷款，重点审查房产交易完成后短期内申请经营用途贷款的融资需求合理性，实际上也是为了防范部分购房者“抵押房产-骗取经营贷款-继续炒房”的行为。
措施影响有助于打击“假人才真炒房”现象
赵卓文向记者介绍，此次楼市新政最核心的政策是从严对新建商品住房价格实行指导，意味着管理部门为调控房价过快上涨，采取了预防性措施。
邓浩志则认为，价格指导政策的实际影响还需要进一步观察，可能会参考其他一线城市的执行方式。
“对于人才住房额外再加一年限售，是希望打击‘短炒’这种行为。”邓浩志预计，由于只是在原来基础上增加一年，这个政策本身对市场的实际影响可能比较轻微，而现在买房的人大多数还是中长期持有的，满2年和满3年的区别并不明显。
赵卓文认为，人才住房政策属于阶段性和策略性的政策，广州此次对其进行调整属于正常。他特别提到，广州好几个区的人才门槛不高，容易造成炒楼盈利。将人才住房限售年延长至满3年，有利于抑制炒楼行为。
严跃进告诉记者，人才住房政策对于防范各类炒房现象有积极作用，有助于打击“假人才真炒房”的现象；这也在很大程度上堵住了广州这两年人才导入中的漏洞。他预计，后续国内各地在人才导入方面，附加限售条款或成为政策的标配。
未来展望成交量或因新政出台出现下滑
邓浩志预测，新政出台后，广州楼市将进入1-2个月的观望期，买方出手会更加犹豫，卖方推货也更加慎重，这个阶段广州楼市成交量就可能出现一定程度下滑。他认为，如果此次新政能有效稳住市场，则政策将保持稳定，广州楼市后市仍将平稳向前。相反，调控则恐进一步加码。
金融、土地这两个源头上的关键工具用得好，再加上人才购房限售，后续供应正在放量，楼市的热度就一定能够控制得住。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也分析称，广州房价将出现高位徘徊的走势，预计部分涨价太高的区域可能会出现一定程度回落。
【数据】
今年3月广州二手住宅成交量同比大涨168%
此次政府出手调控，最基本的市场面是广州楼市高热。从国家统计局公布的数据看，今年2月份，70城房价中，广州新房价格环比上涨0.9%，一线城市中排第一；同比上涨6.9%，一线城市排第一；二手房方面，2月份广州楼价环比涨幅1.0%，排全国第三，同比涨幅9.8%，排全国第四。整体上看，一向理性温和的广州楼市，在今年可谓“领涨”一线城市。
广州市房地产中介协会统计数据显示，今年3月份，广州市二手住宅成交量为15013套，环比2月上涨48.17%，同比大涨168%；一手房方面，广州中原研究发展部数据显示，3月份广州网签面积为105.6万平方米，环比增加15%，同比则大增121%。
