2021-03-26 23:51:38
不仅从年初开始的调控风暴未见停歇，中国楼市可能还面对经济周期切换带来的波动。多重因素叠加，近期楼市，特别是炒房客将迎来四大“利空”。
其一，多地“围剿”经营贷违规流入楼市。这一回，一线城市几乎同步行动。北上广深四城全面排查辖区内银行机构，防止经营性贷款等信贷资金违规流入房地产市场。
各地还公布了排查结果。比如：北京市银保监局日前公布，自查发现，2020年下半年以来，涉嫌违规流入北京房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元(人民币，下同)。广州地区银行机构自查发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额1.47亿元、305户。深圳市近日通报经营贷专项核查结果称，已提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款。
经营贷、消费贷等违规资金在去年以来部分城市的一轮房价升温中，扮演了推波助澜的角色。为了支持实体经济，不少银行在疫情期间推出了低息的经营贷产品或对经营贷提供贴息，优惠后，经营贷年化利率低至3.8%左右，而各地商业按揭贷款利率普遍高于5%。利差带来的套利空间，让一些炒房客钻了空子，一些原本不具备购房能力的人，“强行上车”，推高了楼市热度。
其二，学区房热受到政策打击。学区房一直是房地产市场的特殊存在，历来是楼市炒作的重点之一。去年下半年以来，深圳、上海等地二手房价的一轮快速上涨大都从学区房的升温开始。
近期，上海发布教育新政，从2022年开始，上海名校高中50%-65%的入学名额，将公平地分配给各个区或学校。去年北京西城区也推出“多校划片”等政策。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，近期各地推出的诸如：“多校划片”“名额均分”“大学区制”“公民同招”等政策，其共同特点就是学校之间、学生之间的竞争越来越激烈。一旦竞争大了、开始拼成绩了，学区房的作用就降低了。他认为，一直高烧不退的学位房，“降温”模式已开启。
其三，调控深入二手房领域。在深圳发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格之后，成都市也在近期发布的楼市新政中，提出“建立二手住房成交参考价格发布机制”。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，过去调控主要以新房调控为主，通过限制土地、新房价格来影响市场预期，但对分散的二手房市场缺乏有效的调控工具。近期调控出现向二手房市场转移的趋势。
许小乐指出，从深圳开始，通过二手房官方指导价的方式，引导消费者、银行理性评估房屋价值，能够将房价涨幅控制在一定合理区间。春节以来，深圳二手房市场交易量回落到低位，房价上涨势头得到遏制。
其四，多国开启加息周期，流动性拐点或出现。
近期，巴西、土耳其、俄罗斯先后加息，成为疫情以来首先进入加息周期的经济体。多位经济学家预测，对全球大多数国家而言，新一轮加息周期或将开启。
知名经济学家任泽平稍早时表示：“我们可能正站在流动性的周期性拐点上。”他认为，2021年一季度前后，随着经济复苏的顶部区间正在到来，通胀预期抬头，货币政策回归正常化，信用政策结构性收紧，将迎来广义流动性的周期性拐点。
过去几十年，全球性货币超发、低利率，导致了股市、房产等资产价格大涨。流动性拐点一旦出现，或将对楼市带来直接影响。
任泽平指出，2020年在低利率和货币宽松的推动下，房地产市场的复苏对3月份以来的经济复苏周期贡献明显。但是，随着5—6月以来货币政策回归正常化、边际收紧，未来房地产销售和投资均面临回落压力。
