2021-03-09 13:09:42
首先来和大家解释一下，啥叫三次两集中。这是最近国家才发布的一项宏观调控政策。
所谓的三次，是指22座一二线城市每年房地产供地次数不超过三次。
在过去，房地产商开发楼盘要先去市里面竞拍拿地，获得资格后才能进行商业开发，而这一操作每年三百六十五天大部分时间都可实现，你手里啥时候有钱，就啥时候去拍地，没钱了窝在一旁一点问题都没有。
但现在不行了，国家要求这二十二座城市每年必须划定日期集中供地，且每年供地次数不能超过三次，多了没有，少了也不存在。
而所谓的两集中，是指集中发布出让公告，集中组织出让活动，用集中的方法来保障政策落实和透明。
哪22座城市有此殊荣呢？北上广深四大一线，南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡，18个二线。
这些城市是中国经济发展的最大引擎，也是房地产行业最赚钱的市场，对这里下手，基本意味着掐住了房地产商的七寸。
那么这项政策有啥影响呢？
最直接的影响，是大量中小房地产企业倒闭，大型房地产商开始深入三线及以下城市，说得再直白点，房地产进入赢家通吃模式。
咱拿事实说话：2月25号，集中供地消息刚刚传开，A股房地产板块就迎来了大涨。单日房地产板块市值飙升一千亿，涨幅超过6％，其中龙头万科A甚至直接涨停。
啥原因？因为资本市场是理性的，三次两集中供地，意味着市场准入门槛提高了，小企业和大型房企现在要在通一个赛道竞赛，在价高者得的市场条件下，大企业自然拥有碾压小企业的先发优势。
以天津为例：目前天津规划和自然资源局已经明确，每年的三月，六月和九月集中供地。
在2020年，以融创和万科为首的天津十大房企总销售额为892亿元，而天津全年新房销售额为2106亿，前者占了后者的42％，到了今年，这个比例大概率会攀升到50％甚至60％以上，吃掉很多中小房地产开发商的市场。
那么中小房地产企业会去哪里？很简单，却没有被“三次两集中”政策限制的广大三线以下地区。
此时一定有企业在想：我大城市竞争不过，我去小城市，惹不起我还躲不起吗？
说句难听的，还真就躲不起。
大家不妨试想下，当小房企离开了大城市，大城市的土地市场会变成什么样的？一定是各大房地产商进入更加残酷的白刃战阶段。
大家都有钱，大家都要这块土地，竞争之下拿地成本会变高，房地产行业进入“内卷模式”。
不仅有赢家和输家，甚至伤敌一千会自损八百，这些吃不饱的大型房企一定要找地方回血，去哪？当然是三线以下城市。
所以大家看，除了这二十二座已经被限定的城市外，广大的中小城市绝非弱势房企的避风港。
一边是同层次友商的竞争更加激烈，一边是大型房企的降维打击，2021年小房企的生存会变得非常艰难。
他们会怎么办？坐以待毙是不可能的，赶紧回笼资金是唯一的选择。
今天的中国楼市绝非四五年前，大多数房地产企业债台高筑，负债率超过总资产7成的企业屡见不鲜，现在想要维持资金链，因为政策原因从银行贷款已经变得不现实，那么只能忍痛割肉，把“节流”二字做到底。
具体来说，为了应对即将到来的危机，有自知之明的中小房企一定不会再去抢有风险的地皮，主动让出大城市的市场份额也是有可能的情况。
而对于手头上保有的楼盘，则本着早开发早交付早撤资的原则做最坏的打算。
然而凡事都要遵循客观规律，房地产商一心急，那我估摸着，这“最坏的打算”，八成会转移到消费者头上。
因为急急忙忙要出手，很多房屋质量问题一定会接踵而至。
什么新房到手一个月屋顶漏水维修四次，什么新房墙体开裂“系正常缺陷”，这些偶有上报的新闻事件会变得频繁。
或许不了解房地产的朋友会把它归结于无良开发商，但按照咱们之前的逻辑，这和房企的生死问题相比，在开发商眼里简直不值得一提。
文章的最后，我和大家再说一下国内房地产市场的整体未来。
一二线城市，还是和以前说的一样，不再一飞冲天，而是保持在一个总体横盘的情况下呈现小幅度上涨趋势，相信很多朋友都明白了过去我说的蓄水池概念，这里不再赘述。
三线及以下城市，有大概率呈下跌趋势，道理也简单，一是银行政策在严管房企贷款渠道，二是大城市门槛小房企够不着，三是同层次房企的竞争日益激烈，四是大开发商也想下来分一杯羹。
那么在买方市场的条件下，这里的房价自然不会太稳当。
所以如果您是大城市的刚需，最好尽早上车。可如果您身处小城市，不如近期多踩盘，多对比，免得因为虚假繁荣高位跳水做接盘侠。
什么？你说你要炒房？这都2012年了，我劝您呐，还是早点死了这个心吧。
