2021-03-08 22:37:48
李嘉诚曾说过，决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。这个投资定律至今被广泛沿用，只是随着时代的发展，地段变得不再唯一。在“鸡娃”盛行的当下，带优质学位的房子投资价值一点都不亚于那些占据优越地段的。
近日，一张“杭州富越香郡祝贺小区房价突破70000”的图片在网上流传。虽然具体发布时间未标明，但时代财经根据贝壳找房APP上的房源时间轴发现，该小区挂牌价大多在杭州1月27日楼市新政后突破“7”字头。2021年1月份，小区成交价还停留在5万+。
杭州年前出台的楼市新政，让不少人一夜失去了购房资格，外界都在等待楼市的降温，但目前来看，调控效应并不全面，富越香郡在新政后仍在“顶风”涨价。
“整个桥西都在涨。”负责杭州桥西板块的中沈力(化名)向时代财经表示，不仅富越香郡，该小区周边楼盘都在涨，主要原因就是学位政策带来的利好，文澜中学将托管大关实验中学(现更名为文澜实验中学)，以后文澜实验学校可以直升文澜实验中学。而文澜中学是杭州数一数二的名校。
新政后有学区房一天涨106万
学位政策带来的利好，对于周边房源的带动作用立竿见影。据时代财经查阅，2020年5月，文澜中学传出“民转公”的消息是富越香郡房价的重要转折点，因为“民转公”意味着周边小区都可能因为就近原则而有机会入读文澜中学。
虽然当时传言未得到证实，但富越香郡的房价却实实在在地涨了一波。房天下数据显示，该小区2020年3月成交的三套房源单价在4.3-4.5万/平，到今年1月份底，小区成交价升至5.5万/平左右，涨幅超过1万/平。
1月27日杭州楼市新政不期而至，但2月8日拱墅教育公众号的一则官宣让富越香郡迅速抵消了新政带来的影响，并开启了第二轮上涨。
根据公示，文澜中学最终未实行“民转公”，但大关实验中学交由文澜中学托管，更名为文澜实验中学，文澜中学负责师资培训、教育教学，且未来就读文澜实验学校的小学生可以直升文澜实验中学。
时代财经获悉，文澜中学是杭州市的名校，常出中考状元。在杭州有这么一句话，“如果孩子能上文澜，基本上杭州排名前八所的高中，可以闭着眼睛选了”。
文澜中学与大关实验中学只是一街之隔，但名气天差地别，如今托管大关实验中学，相当于扩招且可以直升，这对于周边业主来说无疑是重磅利好，持有的房产自然“坐地起价”。
“新政对富越香郡没有什么影响，之前已经涨过一轮了，现在行情又不一样了，直升文澜中学，你说业主涨不涨。”沈力表示。
贝壳找房APP显示，富越香郡一套88.04平的房源，在学位政策出台次日涨价88万，单价为69968元/平。此后，其余房源也跟风提价，纷纷突破“7万”大关。3月3日，杭州楼市再打补丁，仍无法平息涨势。
一套2月23日挂牌的房源在3月3日当天涨价106万，另一套88.34平房源在3月4日涨价100万。目前五套在售房源中，单价最低的为76940元/平，最高的已经达到84900元/平，平均挂牌价79843元/平，已经接近“8”字头。
富越香郡成交价突破7万的具体时间不太清楚，“应该是年后，因为该小区1月30日成交的一套89平房源，总价是480万，单价53932元/平。而2月份的成交数据要3月份才能看到”。
这意味着，富越香郡成交价在学位利好的刺激下，用了不到一个月的时间就上涨了近2万元。李海坦言，目前富越香郡的报价偏高，但现在整个桥西板块都已经涨起来了，“现在富越香郡周边的几个小区都已经有超过7万的房源成交。”
二手市场仍看涨
时代财经发现，目前文澜中学周边的小区房源可以说是一房难求，德信瑧园4套房源在售，锦绣文澜阁 5套在售，德信银树湾3套在售，金瑞风景大院5套在售，只有吉如家园、新安天苑两个回迁安置房在售房源超过10套。
据贝壳找房APP数据，两个回迁安置房挂牌均价在5.6-6.8万元/平，其余楼盘挂牌价在经过多次跳价之后与富越香郡相当，甚至更高。以德信瑧园为例，一套216.63平的大户型，在1月26日、1月30日、2月27日分别涨价100万，挂牌单价升至85400元/平。
杭州双赢置业总经理章惠芳向时代财经表示，学区房某种程度上已经成为了有孩子家庭的刚需房，需求很大。在市场变化中，带优质资源的房子价格也更为坚挺，房价跌的时候它未必跌，但房价涨的时候它肯定可以涨，甚至涨得更快。
事实上，不仅仅是桥西板块的学区房，目前新政在杭州其他板块的作用还不明显。一位负责杭州乔司南及翁梅板块的中介向时代财经表示，目前手上的二手房源价格在新政后没有出现下跌，变化不大。
杭州我爱我家市场研究院数据显示，今年进入二月份以来，杭州二手房周成交数据可观，二月第一周(2月1日-2月7日)成交量维持在2200套上下，第二周受春节影响进入休市阶段，零成交。但与往年节后成交缓慢恢复不同，2021年春节后，杭州二手房市场进入快速“恢复期”。
数据显示，年后杭州二手市场迎来“开门红”，节后第一周(2月15日-2月21日)市区二手房共签约610套，而第二周(2月22日-2月28日)签约量已上升至1680套，成交热度已远高于往年同期。“在市场活跃度回升的同时，业主挂牌和客户需求同样快速回升，且带看量较节前也有大幅提高。”
章惠芳亦表示，节后没有感觉到市场有太大的降温，一方面是二手房需求依然庞大，因为新房摇号难很多人选择二手房，另一方面房价上涨的预期还在，业主不急于降价出售。
“部分房源春节后不仅没跌，甚至还有小幅上涨。”章惠芳强调，也正是因为市场热度较高，所以政府在持续打补丁。
据时代财经了解，继1月27日出台新政在一二手房交易年限、税收年限、无房认证、人才购房等多方面都进行更严格的规定后，杭州又于3月3日升级调控，将法拍房纳入限购范围。
但新政之后，市场热度依然还在，在桥西板块之外，位于萧山钱江新城的二手红盘创世纪在贝壳找房APP上的多套房源也在1月27日、3月3日出现涨价，如一套129.16平的房源，2月5日涨价50万后，又于3月3日涨价50万。
当然，亦有降价的房源，余杭区金都夏宫一套88.79平的房源，新政后出现多次降价，但降幅不大，目前售价仅比最初挂牌价低10万。部分房源虽在挂牌期间出现降价，但现价仍较起始价高。
而对比可以发现，降价房源的调幅大多以“万”为单位计算，而涨价房源则以“十万”为单位在上涨。整体而言，杭州二手房价格仍在走高。
