2021-03-08 22:36:35
世道真的变了。
一个月前，大家还沉浸在深圳杭州多盘齐开的抢房盛宴中。短短一个月过去，趋势真的变了。房地产链条的城市、开发商、中介、业主、购房者个个都变得小心翼翼，噤若寒蝉。
原因很简单——这一刻，“房住不炒”不再是一句空口号。
现在的形势相当严峻，放水太多，滞胀来了。
(滞胀：经济复苏边际放缓，通胀预期抬升，站在流动性的拐点上。)
2020年底以来，由于经济持续复苏，通胀预期抬头，局部热点城市房价上涨，地方债务风险暴露。
央行和金融监管部门从房地产融资、地方债、影子银行等三大方向开始结构性收紧金融信用政策。
现在，房住不炒来真的了，全方位调控顶层政策、城市、开发商、购房者。
1.顶层的政策风向变了
今天银保监会主席郭树清又站出来说：房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，是金融体系最大灰犀牛。
虽然之前银保监会、住建部也经常站出来表态，但从最近的风向来看，很明显，顶层对房价疯涨和杠杆飙升的容忍度越来越低。
还有住建部发文，按照住宅用地分类调控文件要求，重点调控22个热点城市实现两集中，即集中发布出让公告，集中组织出让活动，2021年发布住宅用地公告不能超过3次。
这会让市场信息更加透明，引导土地市场回归理性，也将原本零散出让的土地变成集中出让的“放量供地”，可以在社会上形成更大效应，避免开发商高价抢地，分流资金的使用，减少饥饿营销的土拍市场对房价的刺激。
这一次，调控终于走在了正确的道路上，调控预期、土地和信贷多手段叠加，停止制造热点，引导市场回归理性。
这一刻，“房住不炒”不再是一句空口号。
2.各城市站队政治正确，积极调控
千万不要低估2月初发布的深圳二手房指导价的作用。
它定调了至少未来5年深圳楼市的房价底、信贷、地产衍生产业的前景。
所有的房贷、经营贷都要执行这份指导价，提高首付成本、变相降低杠杆，让持续上涨的深圳楼市，逐渐回归理性。
还有上周东莞发布的加码限购更加接力深圳，站队“房住不炒”。东莞新房的火热，基本已经到了一房难求的程度，一二手房之间的倒挂价差还在拉大，再这样涨下去，东莞就要越过苏州，成为房价最高的地级市了。
现在的东莞基本就跟着深圳的节奏来，深圳熄火，东莞也不能暗燃，毕竟已经组队去长沙学习过一次，非得闹到上北京才学机灵。
深圳东莞被敲打，北上被打压，再好的城市也要懂政治，各大城市基本不能再像以前一样咋咋呼呼。
这一刻，“房住不炒”不再是一句空口号。
3.开发商被信贷和土地卡住
2020年，曾经财大气粗的开发商频频被爆出资金链紧张，恒大紧急求援、绿地深陷困局、泰禾四处举债......想想高杠杆、高周转多可怕，都是风头无两的大开发商，倒下就是一滩烂账。
所以，才有了开发商的三道红线和城市一年内三次集中供地，一是让开发商没钱，二是减少开发商推高地价。
2021年，我们会看到房企间的分化更严重，穷途末路的开发商，还会卖公司卖股权卖项目，“活下去”才是最大的诉求。此处应该点名万科不愧行业老大，真的有先见之明。
现在的形势，不容乐观。整个行业的危机，还没有软着陆。
这一刻，“房住不炒”不再是一句空口号。
4.降低购房者的房价预期
现在的调控，基本都是打压需求端的房价预期。膨胀的深圳业主曾仗着自己有几平方米，就敢结成房价攻守联盟哄抬房价。
现在深圳业主的房价预期，基本慢慢降低下来了，深圳的房产群热度明显下降，基本都不聊房产了。
其实，决战在二手，房子没有卖出去，都是纸面财富。你卖房那一刻才决定了你能赚多少钱，更何况还要置换，这样抬价只会变相抬高自己的置换成本。
中介去年帮助业主抬价、控盘、哄抬市场，这才仅仅一年的时间，深圳二手房指导价一发布，深圳中介集体失业，直接卷铺盖卷回老家了。
一年前，中介还幻想着趁着这一波行情搞点钱，哪怕在深圳买个单间。
世事难料，现在看来中介才是最悲催的群体，那么费劲折腾了一轮，结果把整个行业都搞死了。无意间就当了深圳业主的垫脚石。
凡事，过犹不及。
这一刻，“房住不炒”不再是一句空口号。
中国房价涨了这么多年，时至这一刻，“房住不炒”才真正不是一句空口号，而是实实在在要打压这种非理性繁荣。
2020年我们见证了那么多黑天鹅，2021年只会更加魔幻，我更加认可一句话：未来不变的是人性和周期。
