2021-03-05 22:27:29
深圳二手住房成交参考价格发布机制出台至今，已过去近一个月。由于政府发布的参考价与实际成交价存在较大价差，房源究竟以什么价格成交，不少人仍心存疑惑。
而在近日，网上开始传出，不少深圳业主“另辟蹊径”，在挂牌价按照官方参考价报价的同时，也为家里的破家具、旧装修，以及“个人艺术品”找到了迅速增值的方式，比如，将房子定为官方参考价570万，但必须捆绑“价值380万”的家电和床。这到底是怎么回事？
2月8日，深圳宣布将建立二手住房成交参考价格发布机制，第一期参考价格目录随之发布，3595个小区被逐一“标价”。
对比发现，官方给出的成交参考价明显低于当前的实际成交价、挂牌价，买卖双方如何交易，成了热议话题。有网友说：“现在深圳的中介不知道该怎么卖房，买家不知道怎么买房。没准过几天，挂牌房源就会变成‘官方参考价+室内家私转让费+装修费’”。
果然，网上近日传出的截图显示，不少业主在官方给出的参考价基础上，捆绑“百万家具”“手绘名画”出售房源。比如，一套南山区某小区89平方米的房源，成交参考价为570万元，但家具和床要打包一起出售，售价380万。从图片大致可以看出，房屋内的装饰更像是廉价的长租公寓式装修。
一套售价890万元的房子，业主除了“挥泪”捆绑售卖200万的“金丝楠木衣柜”和350万元的“名画”，还称“打**输了80万”，要和客户再打一场。从图片可以看出，原本平平无奇的家具和室内设计，一经捆绑，迅速原地升值。
深圳业主们的“个人艺术品”也售价不菲。一位急售学区房的业主，将100余平米的房子以650万的低价出售。是不是心动到准备拿起电话抢购了？别急，继续往下看。业主拿出了压箱底的祖传手艺，绘制出一幅“八骏图”，价值380万，必须与房子打包一起买。画中八匹马神态各异，寥寥几笔，颇有小学生的功底。
另一套80平方米的房子，不只报出800万元的售价，购房者还要以450万元的价格购买业主真迹字画“猛虎再上山”。
“只是调侃！” 差额直接交首付
但多名中介向中新经纬客户端表示，没有在工作中碰到过类似情况，上述截图应只是网络段子。
深圳链家的一位经纪人对中新经纬客户端说：“这只是网上的调侃，不存在捆绑家具、字画的说法，客户只需要把多出的首付款拿出来，全部打到银行的监管账户就行。”
他称，春节过后，深圳多家主流银行都表示要将成交参考价作为发放按揭贷款的依据，由于参考价低，意味着购房人从银行拿到的贷款减少，首付比例提高。这个政策影响的只是首付比例，其他交易流程没有变化。
深圳搜房网的一位经纪人也说：“现在多出来的首付，直接做资金监管，放在银行里就可以了。只需要在买卖合同里签署一个补充协议，双方签名就行。”
中新经纬客户端也注意到，深圳相关部门并未要求房屋的实际成交价必须是参考价，不管成交价格比参考价高出多少，都可以正常交易，所谓的捆绑交易并无必要。
制定成交参考价格的机构——深圳市房地产和城市建设发展研究中心的主任王锋在接受当地媒体采访时说：“成交参考价格公布后，对居民购房没有影响，最终还是双方谈成一个价格，参考价格只是指导他、引导他。要尊重市场交易主体自治的要求，依法进行成交。”
由于从银行拿到的按揭贷款减少，购房人的首付比例明显升高。搜房网的上述经纪人称，以福田区绿景虹湾小区一套89平方米的房源为例，政府的成交参考价为789万元，而业主报价为1100万，拥有首套房资格客户的首付款从330万增加至约550万，首付比例从30%升至约50%。
深圳乐有家福田区莲花北片区的一位经纪人称，据他们估算，新政出台后，他所在片区首套房的首付比例从30%提升48%左右。
二手房报价松动，深圳房价会下降吗？
首付比例的提高，意味着购房杠杆率下降。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中新经纬客户端表示，深圳楼市的问题，首先是杠杆问题，然后才是供求问题。一旦楼市降温，预期开始转弱，买卖周期拉长，买家不活跃了，加杠杆购房的就开始慌了。这时候最佳的选择，就是适当降低报价出售。
乐有家的上述经纪人对中新经纬记者说：“现在的报价基本跟年前差不多，一些月供压力大的业主会有谈价空间。像我们周边门店都在卖的一套房源，业主年前报价780万，现在是769万，这算是周边调价幅度比较大的一个了。”
搜房网的前述经纪人则称，她所在的福田区梅林片区，二手房的报价基本都下降了，5万、10万的都有，“有一套两居室的房子降了50万，之前是680万，现在630万可以卖。这个业主在北京看了一套房，着急付首付，所以降得比较多。”
3月1日，深圳中原研究中心公布了2月21日-27日当周各片区业主报价跌幅榜。数据显示，龙华中心片区、布吉南可园片区业主报价下调幅度超5%，分别为8.2%、6.7%；银湖豪宅片区、观澜中心片区以及龙华龙胜片区报价跌幅超3%，分别为3.4%、3.2%、3.1%。
李宇嘉认为，如果二手住房成交参考价发布机制执行下去，银行也依据参考价发放贷款的话，会在一定程度上降低深圳房价。中信证券在一份研报中也指出，深圳楼市将出现明显降温，房价持续上涨的局面将告一段落。
至于深圳二手住房参考价机制是否值得其他城市借鉴，中信证券认为，深圳新政明显是针对以二手房交易为主的城市，这类城市在国内仅有深圳、北京、上海和南京等，因此不具备普适性。不过，如果3月份北京、上海等城市的房价上涨过快，或有复制深圳政策的可能。
