2021-02-26 12:07:37
2020年开始，为了深入贯彻“房住不炒”，楼市调控越来越严，政策方面已经从购房端、资金端、房企端进行了各种调控。
2020年，央行出台三道红线，而后变为到五道红线，对房企的资金实力以及杠杆能力进行了规范。2021年初，对经营贷流入楼市进行了核查。
但你有你的张良计，我有我的过墙梯。
多次调控之后，楼市就像一个躺在手术台上，插满了导管仪器的病人，但是依然有雄壮的战斗力。
于是乎，调控又来了。这次是土地供应新政。
前阵子， 网传国土部发文要直接监控22个热点城市，包括4个一线城市，18个二线城市，包含南京、苏州、 杭州 、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。
其中说到，国土部将对22个重点城市实施“两集中” ，2021年发布住宅用地公告不能超过3次。
这个事，原本我们根本不信，哪曾想昨日，青岛市自然资源和规划局官网发布公告《坚决落实上级有关要求，部署2021年住宅用地供应工作》。
文件中明确提到，将严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，提高市场信息透明度，引导市场理性竞争。
不久，天津、郑州都有红头盖章文件相继出炉，网传信息被坐实 。
有没有发现，杭州自从2月7日金沙湖、南站新城地块拍完后，就再也没有一块地挂牌，这并不寻常。
我对接下来保持期待。
这次新政被称为“土地供给侧改革2.0”。
改革1.0则早已出现，土地限价、限制最高溢价率以及竞自持，而杭州呢，比较出色，还出台了限房价乃至限出售时间（云帆未来社区被限制必须在2021年开盘）。
这个2.0的政策则比较简单粗暴，直接分三次集中出让，像天津就是3、6、9月中旬集中发公告，按照预告到正式拍卖大约一个月时间的惯例，天津会在4、7、10月份迎来大规模拍地。
这就很考验政府了。
由于分时间集中出让，会影响供地节奏和分批供应的地块情况，像杭州未来科技城、运河新城、萧山市北、富阳等潜在供应地区来说，挂地的节点选择更为重要，毕竟机会并不多。
对于像丰收湖综合体、绿汀路TOD等热点地块、大体量住宅地块，怎么供、何时供，就更值得研究。
所以，我们看到天津的文件中提到：请各区合理安排住宅用地供应时序，提前做好土地前期出让工作。
如果你没有做好前期准备，没有赶上三次集中出让，那么，对不起，今年你可就没机会卖地了，你不仅仅缺少了一笔数额不菲的财政资金，还延后了规划兑现的时间。
土地集中出让，影响的不仅仅是政府，还有靠土地赖以生存的开发商。
首先，没有地拍，在市场就没有声音，那就相当于被驱逐出杭州市场。为了活下去，集中出让的时期，优质地块会迎来可预见的激烈竞争。
集中供应就是一场饥饿式营销，开发商长期饥渴，准备了3个月的资金都想放在一个月内拿货，就会呈现出一种更火的表面市场 。
火了一个月，又冷了3个月，冷热交加，又形成了一个潮汐化的市场。
其次，五道红线 （房企三道红线，房贷两道红线） 之下，开发商的融资已经十分艰难，那么为了在一个月时间内拿下原本应该4个月拍的地，就必须要有很强的现金流。
毕竟土地保证金都是一笔不菲的资金。
大型房企由于资金充足，肯定会重仓优质地块，中小房企如果盲目跟随 强行高自持拿地 ，必然会陷入亏本，从而导致破产。
但是拿一些非热点地块，又很难打出名声来。
不拿优质地块打不出品牌，拿优质地又会亏本，小房企怎么干都很难活下去。最终可能会演变成部分各大中小房企联合拿地，减少自有资本投入，互相分担成本。
最后，22个热点城市集中供地，肯定会出现一个月之内多个城市上百宗地块集体出让的场面，那房企的决策，就显得尤为重要了。
干脆转变策略，两个城市都不拿，下沉到没有限制的三四线城市，去跟碧桂园抢生意。
当大量的资金沉入小城市，就会提高市场的热度，利好三四线城市。
如今的市场是限价的市场，因此土地新政对房价造成的影响并很大，但对地价的影响必然不会小。
我们在第三段也分析了，由于多个优质地块会在同一时间一起出让，大型房企短期内筹资难，不能参加多块地的竞争，这样又会形成两极分化。
优质地块争抢激烈，自持拔高，但是非热点地块却没有竞争，溢价率会逐渐降下来，中小房企如果转变策略是可以避开竞争，分得一杯羹。
在如今地价限最高价的情况下，优质地块再高的自持也不影响地价的上限，但非热点地块溢价率下滑却会降低地价。
宏观来看，市场的地价是呈下降的趋势，微观来看，优质地块自持反而会更高。
购房者虽说跟土拍没有多大关系，但由于蝴蝶效应的存在，仍然会受到不小的影响。
当市场集中卖地之时，开发商为了回笼资金去拿地，就会集中上市开盘。
如果你再像国企一样，运营节奏慢吞吞的，下一个节点就会有更多的项目在跟你竞争，成本也会大大提升；如果你的资金回款的稍微慢一点，下一波节点可能就拿不到地了。
一个月供应几万套房子的时候到了，全款买房有优惠的时候到了，大量投放广告乃至促销优惠的时候到了。
对购房者来说，这就是一次绝佳的购房时机。
