2021-02-20 22:07:40
2月19日，数位银行信贷人士对记者表示，广州等地正在排查房抵经营贷违规流入楼市的情况，特别是在同一年内申请了同时经营贷、个人按揭贷款的客户。而在去年4月及以后，深圳等地也已排查房抵经营贷违规流入楼市的情况。
同时，深圳在春节前发文建立国内首个二手住房成交参考价格机制后，多位业内人士表示，四大行等在深圳仍未决定是否采用以政府参考价作为评估标准批贷，有业内人士表示新政下按揭贷款申请尚未提交。
而在春节前，北京、上海等一线城市监管部门也多次发文，防范经营贷流入楼市。
广州：重点严查经营贷+按揭客户
2月19日，数位银行信贷人士对记者表示，广州等地正在排查排查房抵经营贷违规流入楼市的情况，特别是在同一年内申请了同时经营贷、个人按揭贷款的客户。
随着大城市房价不断走高，一些购房人在无法“凑够”首付资金的情况下，转而通过一系列灰色“操作”，通过“假流水”等申请个人消费贷款、小微企业房抵经营贷等凑够首付资金用于购房。也有的购房人先全款买房，再将房产抵押申请经营贷。但经营贷期限一般仅1-3年，面临银行随时核查和抽贷的风险。
有资金居间人士表示，其客户已在评估风险确认经营贷没有流入房市。如果银行联系借款人，务必解释清楚购房的首付款来源。若无法解释或银行不接受客户的解释，需做好提前结清房贷的准备。
去年4月及以后，深圳等地也已排查房抵经营贷违规流入楼市的情况。彼时，央行深圳中支公布，个别银行有客户先全款买房，再以该新购置房产作为抵押申请经营贷的情况，但规模占比很小。
据记者了解，深圳等地监管入场穿透检查经营贷资金流向，查出一些经营贷挪用购房的情况。最终，一些将经营贷资金倒腾一、两手买房的情况受到处罚。但实际上，经营贷流入楼市极为隐秘复杂，有购房人倒腾三、四手资金以规避监管。
在春节前，北京、上海等一线城市监管部门也多次发文，防范经营贷流入楼市。
2月18日，北京房地产业协会在其公众号发文，经营贷资金违规进入楼市，通常采用的是先全款购房，然后以房子为抵押来套取贷款。因此，核查对象主要是在购房日期前后，出现过申请使用经营贷行为的购房人和其直系亲属。其他比如消费贷等资金违规进入楼市，也在核查范围内。
春节假期前，北京银保监局、央行营管部联合下发了《关于加强个人经营性贷款管理防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》，关注客户获得经营性贷款借款人资格的时间，审慎发放仅以企业实际控制人身份申请的个人经营性贷款。
1月29日，上海银保监局印发《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，要求各商业银行严格执行房地产贷款业务各项规制要求，严格落实差别化住房信贷政策，严格审查个人住房贷款最低首付比、偿债收入比、限贷等。
深圳：按评估价或参考价批贷尚不确定
对于深圳，2月19日，多位业内人士对记者表示，深工农中建圳四大行尚未决定是否采用以政府参考价作为评估标准批贷。实际上，有业内人士表示新政下按揭贷款申请尚未提交。
今年2月8日，深圳市住房和建设局发文建立二手住房成交参考价格发布机制，为国内第一次发布二手房成交参考价。
业内人士表示，核心问题是银行评估价、二手住房成交参考价的关系。银行内部目前暂时未有新通知要求收紧评估价格。2月9日下午，深圳市房地产和城市建设发展研究中心副主任王锋解读称，银行将会以官方参考价作为发放贷款的重要参考，可以在这个基础上有所浮动，但太过离谱则可能触发约谈，并对此承担责任。参考价将跟随市场变动进行更新，目前暂定一年一更。
19日稍早前，有媒体报道称，深圳多家银行二手房贷款已依据成交参考价批额度。
深圳二手住房成交参考价格发布机制具体是，深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，并按照市域全覆盖、区域网格化原则，以住宅小区为区域网格单元，发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。
参考的3595个小区成交价格中，很多楼盘价格普遍大幅低于市场价。2月8日，深圳多家中介机构被相关部门召集紧急开会，要求中介挂牌价不得超过指导价格。随后，贝壳等房产中介平台上二手房挂牌价均被屏蔽，显示“暂无数据”。
深圳再出招：离婚分割房产给无资格一方，另一方3年内不得购房
除二手住房成交参考价格发布机制，深圳同时也限制了假离婚、假结婚购房。
2月19日，深圳为防范假离婚买房打补丁，夫妻离婚并将房产分割登记给无购房资格一方名下的，另一方自离婚之日起，3年内不得在深圳市购买商品房(3年内再婚或复婚的，也适用本规定)。
去年7月15日，深圳发布史上最严楼市调控政策，其中规定夫妻双方离异后，任一家庭成员3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
春节楼市：一二线成交旺盛，返乡置业冷清
刚刚过去的牛年春节，多地楼市成交创近年新高。
在疫情防控的要求下，各地纷纷发出“就地过年”的号召。春节期间，留在工作地过年的人数明显增多，这也对春节楼市产生不小的影响。
记者通过对多家机构、房企进行调研发现，春节期间，热点一二线城市的房地产成交热度明显高于往年同期。中原地产首席分析师张大伟指出，大年初三(2月14日)之后，北京每天都有超过100套二手房成交。新房项目同样交易旺盛。
但同时，由于人口流动规模下降，返乡置业大受影响。在一些三四线城市，新房项目甚至在春节期间“打烊”。
中心城市受热捧
按照惯例，春节期间的楼市格局往往表现为“一二线冷淡、三四线旺盛”。其中，一些热点城市经常出现春节期间零成交，很多新房项目选择暂停营业。三四线城市则受惠于返乡置业，交易颇为旺盛。
然而在“就地过年”的情况下，这一情况在2021年出现反转。
虽然因各地网签系统暂停，无法统计春节期间的成交规模，但多数受访者认为，一二线城市的交易规模刷新了近些年的新高。
以北京为例，张大伟表示，春节期间，北京全市超过60个项目不打烊，大部分经纪机构也正常工作。因为留京人数众多，很多购房者利用春节假期看房，“一些售楼处接待客户的数量接近平时周末的水平。”
他指出，这也是历史上第一次出现了春节长假购房者井喷的现象。
链家地产北京惠新西街区域某门店经纪人小王向记者表示，由于考虑到“就地过年”政策有可能导致看房人数增多，今年春节期间，门店安排了更多的同事进行值班。从实际情况看，大年初二(2月13日)就开始接到电话咨询，初三就有人前来看房。
贝壳研究院数据显示，与往年重点城市春节假期二手房实际成交几乎为零不同，今年春节期间(2月11日-2月17日)，重点18城成交普遍好于去年同期，18城中有一半的城市链家成交量在5套及以上。
除一线城市交易火爆外，二线城市中，成交热度较高的城市多为都市圈中心城市，比如成都、西安、苏州、合肥及重庆等。
贝壳研究院首席分析师许小乐认为，今年春节期间市场热度高于往年主要原因有二，一是防疫“就地过年”号召以及疫情形势明显好于去年情形下，重点城市有一部分购房需求释放，链家APP线上房源浏览量同比增加约1.5倍；二是市场预期处近三年高位，今年春节期间贝壳重点城市二手房市场景气指数约41，过去两年分别为35和29。
三四线楼市由热转冷
相比之下，对返乡置业颇为依赖的三四线楼市，成交并不活跃。山东西南部某市一房企负责人向记者表示，按照当地疫情防控的要求，今年春节期间，公司关闭了售楼处，直到大年初七(2月18日)才开始营业。这期间，虽然开放了线上销售，但咨询者寥寥无几。
而在前几年，该项目并不会在春节期间暂停线下销售，相反，有时候因为咨询者太多，公司还会雇一些临时销售人员来帮忙。
前述房企负责人表示，除了返乡人数减少外，受疫情影响，很多外出务工人员的收入有所下降，购买力和支付能力难免受到影响。
贝壳研究院通过对126个城市(非一线城市)的楼市成交统计发现，与新一线城市和二线城市相比，春节期间，三四线城市房地产交易明显偏冷。
按照城市级别来看，春节期间，新一线城市平均成交热度约为38.2，二线城市约为7.2，三线城市约为3，四线城市约为1.15。
由于大城市生活成本高企、压力增大，加之中小城市纷纷出台人才引进政策，“返乡置业”是近年来三四线楼市的重要支撑。对于人口流出规模大的三四线城市来说，春节及国庆长假期间的返乡置业成交规模，往往会占到全年交易的三到四成。
贝壳研究院指出，除了返乡置业受限外，三四线楼市降温还有一个大背景：棚改降温。
2016年到2018年，大规模的棚户区改造对全国楼市形成了显著支撑，尤其大幅拉动了三四线城市的住房需求。从2019年开始，棚改规模迅速下降，三四线楼市也逐渐降温。
多数分析人士认为，在棚改降温、一二线城市重新成为热点的情况下，三四线楼市有可能延续相对低迷的状态。
“小阳春”能否如约？
热点城市在春节期间的良好表现，能否快速激活楼市的“阳春档”？
许小乐认为，热点城市的升温节奏要明显快于往年，但3月到5月的楼市传统“小阳春”能否如约而至，仍要取决于政策力度。
由于房价出现非理性上涨苗头、市场恐慌情绪再起，今年1月以来，重点城市密集出台了一轮调控政策，既从限购、限售、税费等方面进行施压，又对“假离婚”、信用贷、法拍房、赠与房等方面的漏洞进行填补。
春节前夕，住建部先后赴四个一线城市进行督导。
许小乐指出，调控效果逐渐显现，市场预期降温。如上海2月上半月二手房业主调价中涨价占比水平较1月下降4个百分点，深圳二手房业主调涨占比在2月以来也呈现持续下降态势。全年看，预计热点城市二手房市场热度低于去年，价格涨幅收窄。
多数分析人士认为，对于购房者而言，现阶段的确是入市的好时机，但由于调控政策对供需双方都有限制，预计需求大规模释放的情况不太会出现。
因此，在即将到来的3到5月，楼市会出现常规的季节性升温，而很难超预期火爆，因此，对“小阳春”的期待不宜过高。价格方面，在一二手房价倒挂、地价抬升等因素的影响下，热点房价仍然有回升的动力，但在各项调控政策影响下，房价大概率会保持平稳。
