2021-02-08 10:09:21
“可能年关将近，购房的脚步正在放缓，也可能(沪十条)起到了很大作用。但不可否认，最近出台的一系列政策，正在影响楼市风向标。也期待上海楼市很快能拉回到合理轨道中。”业内人士、房地产分析师张玉林如此评价眼下上海楼市情况。
发现楼市“异动”，上海反应迅速。2021年1月21日晚，“沪十条”发布，从新政挂网到正式实施，只有2-3个小时的窗口。紧接着，法拍房限购、购房金融政策收紧、房产税延续推行、摇号新规则上线……仅仅两周时间，“组合拳”开始连续出击。
新政强化监管打击“假离婚”等炒房方式
大众网·海报新闻记者查询相关资料发现，从2020年下半年开始，上海房价创下历史新高。尤其到2021年元旦前后，上海更是不断传出“打新热”“抢房潮”等消息，以至楼市热度居高不下。社科院财经战略研究院住房大数据项目组最新数据，上海近一年来房价累计上涨11.29%。在官方70个大中城市新建商品住宅销售价格指数(同比)的排名上升了将近28位。
因此，2021年1月21日晚，上海市发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，即新“沪十条”。新政的发布，旨在“牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，构建完善房地产长效机制，着力稳地价、稳房价、稳预期，坚持租购并举，增加住房供给，调节住房需求，强化市场监管，促进本市房地产市场平稳健康发展”。
其中，四个方面引发热议。包括：打击“假离婚”炒房，夫妻离婚三年内，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算；购房不足5年对外出售者，全额征收增值税；加大商品住房用地供应；严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。
当时便有业内人士指出，“沪十条”直接针对了此前上海房屋认筹过热、房价上涨过快的现象。政策出台非常及时，涉及土地、限购、信贷、税费等内容，体现上海稳定房价、稳定预期的导向，并提出“严防资金违规流入楼市是防范化解金融风险的重点之一”的观点。
法拍房限购楼市调控政策综合出击
作为开年后首个针对楼市调控的一线城市，1月25日，上海再度发布收紧政策，将法拍房首次纳入限购，“凡参与竞买者，应当事先确定在本市具有购房资格；拍卖成交后，因买受人无购房资格的，将依法承担悔拍等法律后果”。
记者发现，在公拍网首页滚动“法拍房”图片显目位置，加上了黄色“限购”字样，同时有弹窗提示：“上海法院司法拍卖的本市商品住房已纳入限购政策范围”“对于社会上有其它机构或者个人，借用司法拍卖名义，发布竞买公告和项目信息，招揽客户，要求签订合作代拍协议，收取中介手续费用等行为，或承诺标的物以起拍价或者显著低于市场价成交，要求支付高额代拍费用之行为，竞买人务必保持警惕，谨防受骗。”
根据相关规定，网络司法拍卖起拍价不得低于评估价或者市价的70%。随着一系列楼市调控措施落地，不少购房者将目光投向历来不限购、起拍低的“法拍房”，导致楼市出现“囤房”“炒房”等乱象，某些法拍房价格已经高于市场价。
目前，北京、广州、深圳、南京等地对住宅类法拍房有限购要求，不过此前上海对于法拍房没有限购。上海法拍房首次被纳入限购，便是楼市调控组合拳举措之一，亦是“沪十条”公布后释放出的第一个讯号。
房贷金融收紧严控各类贷款流入楼市
2021年1月26日，银保监会工作会议提出“严格落实房地产贷款集中度管理制度和重点房地产企业融资管理规定”有关要求。按照《意见》要求，1月29日晚间，上海银保监局印发《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》提出8条要求。再次强调“房子是用来住的、不是用来炒的”地位，开始收紧房贷，并防止其他类贷款流入楼市。
《通知》要求，各商业银行必须严格落实差别化住房信贷政策，严格审查个人住房贷款最低首付比、偿债收入比、限贷等；严格实施房地产贷款集中度管理；严格审核首付款资金来源和偿债能力；严格加强借款人资格审查和信用管理；严格个人住房贷款发放管理；切实加强信贷资金用途管理；严格房产中介机构业务合作管理；全面开展风险排查。
“为了进一步增强金融服务实体经济能力，特别是加大对制造业、科技创新、绿色金融、小微企业等关键领域和薄弱环节的支持力度，建立房地产贷款集中度管理制度，不仅及时也非常必要，有利于优化信贷结构，有利于房地产市场持续健康发展，有利于金融体系安全平稳运行。”中国民生银行首席研究员温彬在接受媒体采访时指出。
随后，上海市多家按照银保监局监管要求，开展自查活动，严控各类贷款变相流入楼市。各银行排查去年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款资金流向，对变相流入楼市的情况，进行上报整改。同时，不少银行在进行贷后自查的同时也开始加大贷前管理，希望通过“前后夹击”尽可能扎紧资金违规使用的“藩篱”。
房产税10年后持续推行建立长效机制
1月28日，上海《关于本市开展对部分个人住房征收房产税试点若干问题的通知》(沪财发〔2020〕18号)正式开始执行。该政策已经实施10年，今年的再次延续，引发各方面说法与猜测。
对此，上海市财政局曾发文表示，根据《上海市行政规范性文件管理规定》有关有效期的规定，原《通知》将于近日到期，经评估需继续实施。但由于税务系统机构改革，省级和省级以下国税地税机构已合并，原《通知》中“地税机关”的表述不宜继续使用。另外，本市所有县级行政区已于2016年7月调整为市辖区，有关表述也需相应调整。
58安居客房产研究院分院院长张波认为，目前上海房产税推行政策基本上可以囊括刚需自住人群，是对刚需客的免税保护。“房地产税本身是房地产长效机制的重要组成部分，结合土地制度、金融制度等多种长效手段将会对房产市场产生深远影响。”
对此，有业内人士表示，目前房地产的税收主要集中在流转环节，包括增值税、个人所得税在内的流转环节税收。上海房地产税实施原则一直是“立法先行、充分授权、分步推进”，作为未来房地产行业的重要税种，房地产税不但有利于推动“土地财政”从根本上得到解决，并可有效保障房地产市场平稳运行。
租赁房大面积投放为调控提供有力支撑
1月29日，上海市房管局发布消息，为促进房地产市场持续健康稳定发展，上海将进一步完善租购并举的住房体系。今年，计划新增5.3万套租赁住房供应，包括8000套公租房，从而满足包括新市民在内的各类青年人才、产业工人和城市公共服务人群居住需求。
“十三五”期间，上海新增租赁住房已超过原计划的70万套。从土地供给侧结构性改革出发，上海在全国率先单列的Rr4地块，截至去年末已推出152幅，规划建筑面积逾1000万平方米，可供应至少22万套新建租赁住房。不同于公租房，这类租赁房源采用市场化定价方式，向市场各类人才开放申请。
公租房属于上海“四位一体”住房保障体系的一类产品，主要针对新市民群体，有一定申请门槛。上海正通过多渠道供给，做大租赁房源增量。自2020年下半年起，上海公租房试点拆套使用、筹集宿舍型房源，针对一线务工者，新增“一间房”“一张床”供应。
目前，公租房供给速度还在加快。截至1月下旬，全市累计共筹措约6000张床位。上海市房管局住房保障处处长张冰介绍，今年还将加大力度推进落实公租房拆套合租和宿舍型房源供应，全年计划新增供应床位1万张。租赁房与公租房的大面积投放，为楼市调控提供了有力支撑。
六部门联合约谈上海房企不得炒房
2月1日，上海市、区房屋管理部门联合市市场监管局、市城市管理行政执法局、市通信管理局、市公安局经侦总队、刑侦总队，对在沪经营的主要房地产经纪机构、销售代理公司和有代表性的房企进行约谈，要求房地产行业各类经营主体，要始终坚持“房住不炒”的定位，严格遵守国家和本市相关法律法规，切实执行好国家和本市房地产调控政策。
首先对房地产销售领域的政策法规做了解读，并通报了近期房地产领域违法违规行为查处情况。同时，针对各房地产经纪机构、各房地产开发企业及销售代理机构提出明确要求。“不得诱导、教唆、协助房屋买卖当事人违反或规避房地产调控政策、违反税收征管和金融监管政策法规；不得炒作房屋涨价、制造购房恐慌情绪的信息；不得参与经营贷、首付贷、消费贷等违法违规房地产金融活动。”
同时表态，各行政主管部门将进一步加大房地产领域行政监管和执法力度，通过媒体曝光、信用惩戒、行政处罚、移送侦查等，多措并举，持续整顿规范本市房地产市场秩序，切实维护好购房人合法权益，促进本市房地产市场平稳健康发展。
一位资深房产业内人士分析，上海市近日针对房地产调控政策的接连出手，态度明确，“就是要把已经出现隐形危机的房产市场重新拉回到正常轨道，将‘房住不炒’的概念再度提炼加深。元旦前后，上海房市有明显波动异状，但随着一系列政策的出台和实施，很快趋于平稳。这其中，政府的快速出手起到很大作用。”
摇号新规落地优先保护“无房者”购买资格
2月6日上午，新“沪十条”中有关新房摇号的新规正式落地实施，上海市闵行区永康城浦上雅苑、宝山区经纬城市绿洲家园三期、嘉定区峰范嘉苑3个楼盘正式启动对外公开认购，这是“沪十条”实施以来首次新开楼盘上市销售。3楼盘全部采用计分制，优先满足 “无房家庭”自住购房需求。
认购规则中明确，楼盘上市认购组数超过可售房源套数一定比例时，将采取计分排序的方法，选取进入公证摇号选房的购房人。购房人在认购后，将综合家庭、户籍、拥有的住房状况、5年内在沪购房记录以及在沪缴纳社保五大因素，拥有一个积分；再按照摇号人数比房源多30%的原则，按积分高低排序，选取进入公证摇号选房的人员名单。按计分高低排序选取进入公证摇号选房的人员名单后，其余认购人不再进入公证摇号选房环节。
家庭、户籍、购房人拥有的住房状况、5年内在沪购房记录4大因素各自拥有基本分。如果购房者全部满足四大因素，也就是本市户籍、家庭、无房、5年内无交易，最高可以得60分。而在沪缴纳社保则从2003年1月开始计算，每缴纳一个月社保加0.1分。按照今天新开的新盘情况，社保(2003.1-2020.2)最多可以增加21.7分。
现场有房企表示，认购规则和计分方法设计的指导思想是，体现坚持“房住不炒”的定位，体现“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品房为主”的原则，在现行住房限购制度框架下聚焦优先满足“无房、自住”家庭的购房需求，兼顾合理改善性购房需求，有助于进一步稳定上海房价趋势。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，摇号新规则优先保护无房家庭购买资格，尽量保证名下没房能入围参加摇号，而且入围比例严格控制，某种程度这种打分方式体现公平性；这次细则继续有堵漏洞举动，对于无房户认定中对于赠与和使用权房地漏洞也堵住；打分摇号方式可以缓解买不到房地焦虑情绪。
“今天3个楼盘都是典型首改类产品，也是市场交易主力，也正好用这一方法检验121以来一系列政策效果。后续市场还会有高端项目入市，高端项目是市场风向标，如果这些项目温度也开始下降，那么上海楼市将重新回到合理通道内。”卢文曦分析。
同时，针对“沪十条”一系列政策推行，业内人士提出，最有效、最有力的表现就是杠杆作用。“首先，明确资金用途，房贷与其他消费贷划分清楚，可有效杜绝信贷的违规挪用，保障房地产领域金融平稳；其次，各种政策的落地推行，可以缓解眼下房价上涨趋势，保障‘让需要买房的人买房’，保障首套房刚需。”
“出台政策，肯定是利好，但是效果还要观望一下。暂时只是炒房客让路，假离婚不灵了，贷款收紧，仅仅购房资格卡住一部分资金或人。努力降杠杆，严审首付款资金来源和偿债能力，加强信贷资金用途管理，提高二手房交易成本，拉长交易周期，确实在释放‘房住不炒’的信号，但是万里长征刚刚开始。”一位刚需购房者乔晓峰表示。
