2021-01-20 23:04:13
这几天，市场上到处都充斥着上海楼市暴涨的消息，日光盘，千人抢购层出不穷，认筹率最高的楼盘高达1273%，也就是说要13个人抢一个房源，而这个项目半年前首次开盘时也不过3比1的比例。还有些楼盘要求客户高达600万的认筹资金，700万起步的冻资证明，也就是说账户里有1300万才有资格去摇房，最后认筹率还是到了462%，光是认筹金就冻结了60个亿。在过去两个月里，上海全域31个新盘售罄，对应的是一个月28972张房票，这个数据比整个2019年的总和都高，搞得各大售楼处开始控制上班时间，甚至闭门歇业，这就是最近上海楼市的缩影。
新房如此火爆，二手房也差不到哪去，整个12月份上海二手房成交了3.9万套，创下4年来单月新高，房东跳票，临时涨价的比比皆是，一天涨几十万也是家常便饭。这让很多购房者陷入恐慌，其实就跟我们炒股一个样，看好了一只股票，觉得现在价格有点高，想等等再买，结果没想到等来的却是猛然拉升，最后肯定是禁不住诱惑跑步入场。经历过这种情况的投资者不在少数，但结果大家心里都清楚，就是慌忙中高位接了盘。
那么上海楼市是不是真像市场传言的那样火爆呢，其实对比之前的数据就知道了。加上12月份的数据，上海整个2020年二手房成交也就30万套，虽然比去年前年都高出不少，但相比于2015年和2016年的36万套还差了20%。这个数据和态势颇有点像2013年，也是连续三年上涨，但是紧跟着2014年就近乎腰斩，所以，依此上海楼市即将抬头并不合理。同时站在2020全年的角度上，12月份虽然是全年最高的成交量，但是相比9月份和11月份的3.1万套和3.2万套相比也不是说就高得特别离谱。但是12月份之所以突然上涨也切实有它自身的原因，主要包括以下几点。
首先，就是去年上海出台的落户新政，准确的说是在去年9月份，上海针对性的放开了4所985院校毕业生落户政策，分别是复旦大学，同济大学，上海交通大学和华东师范大学，准许这些院校的一毕业就可以落户，也被视为上海抢人才的一个重要举措。有了高质量人才储备，那房价自然也就得到了一定支撑，同时上海的房贷利率一直是全国最低的地方，也为楼市炒作提供了契机。
其次，今年是上海楼市五年限购令满额的节点，我们知道上海正是在2016年出台了限购政策，将购房者社保和个税缴纳年限从两年提升到了五年，这让当时很多意欲购房的符合条件者拒之门外，到了今年正好是五年期满。这就相当于五年前本该流通的水被限购截了流，现在水闸放开，自然是一哄而下。
第三，也是银行收紧房贷限额闹得。去年央行主管部门相继对银行房贷增速规模和房贷余额给出了上限设定，这让很多银行对于房贷额度进行了调控，说白了以后就是你想买房也要看银行有没有额度给你。而这里12月份成交等到首次房贷还款正好是今年，也就是说银行信贷也在一定程度上影响了上海楼市。
第四，就是上海新出台的学区新政，开启了公民同着的办法，也就是统一摇号入学，这就加大了公立学校学区房的竞争优势，导致价格暴涨，所以学区房也是这次的领涨房源。
最后，就是有住户和中介联手炒作。从房东连续跳票就能看得出来，加上整个12月的摇号房票比去年整年都要高，你说这里边没猫腻儿恐怕都没人信。二手房更是几家中介的天下，只要联合房东开始虚抬房价，而且就是不卖，你越着急他越涨得快，对于房东来说只要能多卖高价，多等几天也无所谓，而中介为了制造房价持续上涨的氛围就不断提高挂牌价，逼着购房人就范。
总的来说从这几条因素看，只有一个放开落户政策足以对长期房价产生影响，其它几个都是短时的投机炒作，而且其中很多都是开发商和中介的恶意坐庄行为造成的，估计很快就会迎来政策上的打压。同时，银行端口的房贷收紧已经是不争的事实，也就是说年初是房贷额度最丰厚的时候，很多人都怕越往后贷款审批越难，加上首批五年限购到期的购房者都挤在了一起，这些综合因素一起导致了12月的疯狂，所以恐怕今年一整年都不会再有这样的行情。
当然，如果你是刚需，那自然是越早买越好的，真到时候着急买房的时候银行贷款批不下来，可就是干着急了。如果是投资，只能说是碰运气了，因为当前上海是全国老龄化最严重的城市，大批的老破小房源会不断供给给市场，但是本地人都在换新房，净流入的年轻人又远跟不上老房供给的速度，这就让上海楼市整体处于一个存量持续的时代，也就是说二手房可能根本没有什么收益空间，加上资金成本和折旧成本，不但赚不到钱，还很有可能陷进去很久丧失掉大把的时间成本。
