2021-01-16 23:17:29
一年又一年，又到了“返乡置业”的时间。
对购房者来说，每年过节时的长假，是难得的看房、购房时机，根据机构统计，52.7%漂一族有返乡置业意向，90后成回乡购房的中坚力量，三四线是返乡置业主力城市，而50-100万的房子最受青睐。
对房企而言，每年1-2月份，正是年前冲业绩的绝佳机会，尤其是三四线城市的中小房企，本来去年就不好过，复工复产后都跑到一二线城市工作了，没了棚改货币化的推动，越来越多的小城市房价坠入泥潭，就等着春节前这一波返乡潮，铆足劲要降价促销多回款。
然而，今年的返乡置业潮，可能又要泡汤了。
根据新华网报道，截至1月12日，全国已有29个省、区、市倡议“原地过年”。包括北京、天津、上海、河北、河南、山西、山东、贵州等。
多个省份发出倡议，主要内容为外地务工人员“非必要不返乡”，本地居民“非必要不出省”“各企事业单位错峰离岗返乡、实行弹性休假制度”等。
为了让大家留在当地，各个部门、各地方都发布了不少“暖心措施”。
比如，福建、广东等省部分地市提出鼓励企业采取发放“留岗红包”、改善就餐条件、安排文化旅游活动等。
比如，铁路部门与各大航空公司近日开启免费退改签服务。
以浙江省为例，相关部门发文，对企业以岗留工、以薪留工进行了顶层设计。还有一些城市各出高招，用过年红包、多倍工资、全勤奖等灵活的福利吸引外来务工人员就地过年。
有句话叫“有钱没钱，回家过年”，每个人都有过年的情结，但在2021年这个特殊的时间点，春运的人口流动必然会下降。
无论如何，对房地产市场来说，只要回老家的客流变少，销售额和销售面积必然会受到影响，今年的楼市，极有可能重演2020年。
在去年同期，至少18个省市区暂停开放商品房售楼处，包括成都、南昌、福州、昆明、南京、赣州、宜昌、湛江、腾冲、绵阳、鄂州、广西、德清、攀枝花、雅安、乐山、自贡、广州等地。
当时中国房地产业协会也向会员单位并全行业发出倡议，倡议书指出，房地产开发企业应暂时停止售楼处销售活动，择机再行恢复。
开发商和中介都关门了，就算专门回到家乡买房，也无处可去，可以预见的是，对不少小城市来说，未来一个月，楼市成交会保持在低迷状态。
事实上，即便没有今年各地倡导的“就地过年”，三四线楼市的情况也好不到哪去。
上海易居房地产研究院发布的报告显示，全国100个城市新建商品住宅库存总量为51040万平方米，环比增长1.6%，同比增长7.8%。当前库存规模已保持连续24个月同比正增长。
也就是说，100个城市的新房库存已经达到了5亿平米。
从城市排行来看，在11月份存销比数值排名前10的城市中，景德镇、日照和包头等城市位于偏高水平，其去库存周期或存销比分别为39.2、34.6和32.4个月。如果以存销比合理值14个月为标准，全国百城中有27个城市存销比超过了14个月，去库存压力相对较大。
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按券商报告的统计，东部核心+非核心的三四线去化周期为16.8个月，去化率为77.9%。而东北地区在2014-2019年城镇人口年均增长3万人，部分年份处于人口流出的状态，类似大庆，佳木斯、鹤岗此类城市，即便有所谓的返乡置业“噱头”，也不会有太大起色。
至于西部三四线，在2020年去化周期已经将近18个月，虽然最近两年房子卖的好，但随着库存逐步堆积，2021年房价下行压力非常大。
所谓“去化周期”，指的是把当前积压的房子卖完需要的时间，目前动辄近两年的去化时间，即便不考虑29个省市发出的“原地过年”的因素，三四线积压的房子也卖不动。
更重要的原因是：不管三四线本地居民，还是过年回家的打工族，他们都没有购房实力了。
经济学家李迅雷1月14日发了一个报告，其中提到了一个观点：居民部门负债率快速上升，加杠杆空间有限。
根据BIS统计，2008年末我国居民部门杠杆率还不到20%，12年间上升到接近60%，年均增速超过3个百分点。目前杠杆率尽管低于发达经济体，但明显高于新兴市场国家平均水平。
12年前，正是2008年金融危机，当时很多人都没有意识到，房地产市场正处于大涨的“前夜”，短短10多年，在时间的长河里可能只是小浪花，居民加杠杆、借钱、负债买房的水平却大增60%。
李迅雷指出，如果用居民债务占可支配收入比重这一指标衡量，横向对比看，美国在2008年时该比值一度突破100%，2019年已降至97%，债务压力较大的日本也仅为110%，而我国2019年已经超过90%。
这只能说明一个事实：老百姓加不动杠杆了，借钱、背上房贷按揭买房，很多人已经没有这个能力了，即便首付凑的起，月供、房贷利息、装修、家具家电、物业费这些支出也很难扛得住。
从这个角度来说，楼市重演2020年，未尝不是一件好事，至少能让“飘在云端”的三四线城市“清醒”一下：属于房地产的寒冬，可能才刚刚开始。
