2021-01-10 21:09:04
近日，北京市规划和自然资源委发布《关于北京市海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块R2二类居住用地等3宗地块国有建设用地使用权出让补充公告》(以下简称《公告》)，调整了海淀区海淀镇树村等3宗地竞买规则，试点施行“竞地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”的挂牌方式。
根据《公告》，政府持有的商品住宅产权份额，将由土地竞买人现场竞报确定。该类住房属于政府与购房人按份共有产权的商品住房。
“原来共有产权住房定性为政策性商品住房。这3宗地住房属于政府与购房人按份共有产权的商品住房，商品房属性更大。” 北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池认为。
面向符合限购家庭销售
5年后可全产权交易
《公告》明确，这3宗地将面向符合本市商品住房限购政策的家庭销售。1月4日，记者致电海淀区海淀镇树村棚户区改造用地项目方，相关工作人员表示，“可当成商品房来对待，符合北京限购政策即可购买。”
记者注意到，与以往的共有产权房相较，这3宗地不仅在销售准入上有所变化，亦在再次交易环节改变了“封闭管理循环使用”的原则。
根据《公告》，购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让购房人持有的房屋产权份额，同时政府持有商品住宅产权份额一并转让，政府只按该类住房首次上市时的销售价格乘以政府持有商品住宅产权份额取得购房款。转让对象为符合本市商品住房限购政策的家庭，转让对象获得的房屋产权份额比例为100%。
此外，在出租方面，根据《公告》，购房人获得出租全部收益，而且没有承租对象限制。
贝壳研究院高级分析师潘浩表示，再次交易后，购买人将获得100%产权，自动转为普通商品房，减少购房者担忧。这极大的降低了购房者再次出售共有产权房时，对政策、价格比例不清晰等问题的担忧。
专家：调控地价稳定房价
圆更多人住房梦
赵秀池认为，《公告》的规定，更有利于购房人的权益保障，会增加共有产权类住房的吸引力，从而促进房地产市场平稳健康发展。住房交易量增加，有利于活跃房地产市场，满足更多购房人需要，圆更多人的住房梦。
潘浩认为，此次《公告》为适应市场需求的制度优化，旨在重新激活共有产权房市场，将从不同层面共同起到稳定商品房市场价格的作用。
不过，从这3宗地的具体情况来看，其中海淀区海淀镇树村地块位置优越，楼面价较高，因此亦有市场方面人士指出，此次只是调控地价的一种形式，并非普遍现象，后续还需拭目以待。
“这一政策核心是为了不出现高楼面价。”中原地产首席分析师张大伟认为，树村等3块地谈不上是共有产权房，因为政府方只是持有固定房价而不是比例，只是影响了开发商的货值。
另外，张大伟认为，当下北京等待出让的住宅土地合计有10多宗，只有位置最好的几宗出现了这个问题，也就是说这一类型的土地出让规模并不是像限竞房一样全面铺开。
合硕机构首席分析师郭毅认为，实际上，开发商为了成功竞到土地，在测算地价与房价的关系时，很大程度上会结合预售价格的隐形限制，按购房人实际支付的购房价格，来预估市场接受度和去化流速，并倒推竞地时的地价上限。也就是说，该类住房要么定价略高，要么开发商会规划更多大户型产品，总而言之，控成本提总价，购房者实际付出的购房代价并不会远低于商品住宅豪宅。
