2020-10-16 23:29:10
最近，央妈发布了《2020年第三季度城镇储户问卷调查报告》，调查范围涵盖全国50个城市、2万户城镇储户，颇有代表性。
调查显示：
25.1%的居民预期“房价上涨”，11.0%的居民预期“房价下降”；倾向于“更多储蓄”的居民占50.4%，比上季下降2.5个百分点；未来3个月，有20.1%的居民计划买房。
那么，对于我们而言，这些数字释放了什么信号？
先来看看百姓对房价的预期。对于第四季度房价，有25.1%的人预期上涨，这一数字比第二季度高出了2.3%，比第一季度高出了2.1%。
相反，认为房价下跌的人数比例却一路减少，从一季度的15.9%降到二季度的13.2%，再降到三季度的11%。
而看稳房价的人数比例，三季度和二季度一样，都是51.2%。
这就说明，随着国内疫情被控制以及国民经济逐渐恢复，房地产市场情绪已经回暖不少，更多的人认为未来房价会上涨，认为房价下跌的人更少了。
虽然从调查数据看，居民购房意愿上升，但是银行房贷比列却在逐月下降。再说了，有意愿不等于会付诸行动。受到资金成本限制，不但房企受到直接影响，投资者也将面临更为严苛的限制。
Part.1 加杠杆购房渠道逐渐缩小
细心的人可能还有印象，上半年还经常能接到银行贷款推销员的电话，鼓励你贷款，进入下半年这种情况已经消失了。2020年度银行半年报显示，招商银行、浦发银行、兴业银行、平安银行等新增房地产贷款占比微超30％。招商银行已于三季度开始主动减少新增涉房贷款。从金融层面，降低加杠杆购房意味明显。社科院上半年也发布报告，应严控居民加杠杆购房带来的风险。
加杠杆、多买房逻辑，或许在前十年被证明有效，并且也助力炒房者更多获利，但这并不代表楼市发展还会延续这个逻辑。我们可以看到，十年来房价上涨与宽松货币政策下的流动性过剩都有着明显的正相关性，防控房地产泡沫风险的重要手段之一就是强化金融监管，并以防范系统性金融风险为底线。因此可以预见，对于加杠杆严厉打击也绝不是短期行为，而是会长期坚持的方向。
现在看来，银行业压缩房贷比列，极有可能是有意对加杠杆购房行为及时干预。
从另一方面来看，房贷业务给银行带来的收益相对开始降低。“限购”、“限贷”住房调控大背景下，首套房按揭贷审批很繁琐，银行花费同等人力、物力的情况下，收益只有对公业务的一半左右，甚至不到三分之一。开展太多这方面的业务于中小型商业银行来说无太大裨益。
实际上，这几年，类似于兴业银行、光大银行、中信银行等，在部分三四线城市早已开始停止受理住房按揭贷款业务。
工商银行、建设银行、农业银行、交通银行等国有大行的新增涉房贷款占比，在上半年末已调整至30％以下，新增涉房贷款业务比重降低，从紧是大趋势。住房需求剌激政策虽然较易实施，但容易引发未来房价大起大落，加大宏观金融风险，需要加以严格控制。
房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。最近中央在稳房价的同时，开始用金融手段来调控。无论是个人还是房企，关于银行收紧贷款、三道红线的消息频出，为的就是化解信贷“灰犀牛”。
接下来，在“行政手段叠加金融手段”的调控之下，未来房价只会小幅上涨或下跌，也唯有横盘，才能逐渐消除房地产市场的金融风险。
房地产去库存政策后，房地产贷款新增占比自2016年的44.8%，降至2019年末的34.0%。按照本年度新增涉房贷款不能超过全部新增贷款比例30%来做推算，这意味着房地产贷款占比将回归至行业去库存政策前的2015年（30.6%）。
在此背景下，将更加考验房企运营实力，倒逼房企加快提升运营管控效率、平衡财务指标。目前来看，不少房企在全年业绩目标完成度较低的情况下，销售、去化承压，四季度将加快推盘节奏、加速去化。开发商年底还会有一波新的营销热潮、成交高峰。眼下暂时抱着持币观望的态度可能是明智的选择。
Part.2 十一短暂的狂欢后，银行放款成为关键
十月九日，黄金周过后首日，恒大、富力、阳光城等开发商纷纷发布销售数据。
根据著名房地产机构克而瑞推算，其“十一”黄金周期间，
阳光城公司国庆前后10天销售额151亿，接近前9月月均值。
另外，富力仅在天猫好房平台就实现56亿元销售。
不得不提的是恒大，国庆8天，总销售额达到惊人的600个亿。
……
不过这些成绩是按照房子的总价计算的，实际上开发商现在只收到了1/3的房款。交了首付，银行放款成为关键。
熟悉贷款业务的人都知道，即使是普通年份，四季度也是一个银行很差钱的时间段，现在又碰到了压缩房贷的关键时间。因为一年中的基本额度都用的差不多了，所以如果不是上面有人或者省市重点项目，一般是不放款的。尤其是房地产的按揭房贷，往往这个时间段是最难批的时间。
银行不放款，开发商卖再多的房子，也没用。单靠客户的首付款，对于缓解开发商资金压力，用处不大。再加上行情不好，满大街的首付分期和零首付，让首付款对于缓解压力更加杯水车薪。现在银行放款对开发商则尤为重要。
Part.3 合肥10月第二周二手房数据透露着寒意
10月第2周合肥楼市二手房数据出炉了，虽然黄金周合肥二手房交易火爆，无奈供大于求，均价和成交量总体都在下滑。
一、合肥楼市二手房挂牌价从13975元变为13968元，本周下跌7元，持续下跌。
二、合肥楼市近三周在售二手房数量为76235套，76834套，76802套，上下震荡。
三、合肥楼市近三周的90天内二手房成交量为5715套，5577套，5526套，持续下跌。
这表明合肥楼市的购房人数好像不是那么多了，买房的人在减少，再看合肥的待售二手房数量，还保持在7万6千多套的高位上震荡运行。
其实很多人说合肥楼市现在很火，那只是有一些热点区域的二手房挂牌价上涨，比如说是政务区，现在已经沦为合肥的炒房客集中地。合肥政务区的房价要比瑶海区的房价贵一倍以上。合肥楼市的炒房客数量不够多，没办法像深圳那样一次可以炒很多的区域，这些炒房客手里的钱只能炒热那几个热点区域，让人感觉合肥房价上涨的很快。
新房贷款已经非常紧张，二手房贷款也会首当其冲。对于合肥楼市，大家还有一个担心：如果新房去化不好，去年二手房停贷的政策会不会重演？
