2022-05-25 12:09:09
近期国内地产政策持续放松，多地楼市“松绑”支持刚需和改善性需求，因城施策调控效果开始边际显现。
5月24日，山东济南开始执行多项新措施稳楼市，包括放松限购和限贷政策，支持养老及多子女家庭新购一套房、外地人购房门槛降低、本地人二套房商业贷款首付比例由60%调整至40%，外地人首付比例由60%调整至30%。
5月23日国务院常务会议提出，因城施策支持刚性和改善性住房需求，同日黑龙江哈尔滨发布通知，废止了此前的楼市调控政策，包括城六区限售政策，即取消限售政策。
5月22日湖北武汉宣布，武汉四大远城区全部解除限购。据统计，2022年以来，全国已有超百城优化调整房地产政策200余次，广州、深圳、天津等20个城市均出现了4.4%的房贷利率
另一方面，A股地产板块的震荡加剧。自3月16日低点至4月6日，800地产指数发起强烈反弹，区间累计涨幅高达34.74%，但此后截至5月24日收盘，累计回调幅度超过17%。
对此，有投资者不免疑惑，发出“灵魂三问”。一问：“LPR降息”能否起到托底作用？
天风证券(2.95 +0.68%诊股)地产行业首席分析师宋雪涛团队表示，本次五年期LPR下调或为未来支持刚需和改善性需求释放更多空间，房地产政策端的放松，大概率能对房价环比回升起作用。如果销售在年中前后企稳，叠加供给侧纾困，房地产投资增速也有望在下半年企稳，这对今年经济稳增长和市场信心重建的意义非凡。
二问：当下A股地产板块正处何种阶段？
招商证券(12.72 +0.39%诊股)最新研报指出，地产板块的当前配置逻辑已从第一阶段的“更关注政策”和第二极端的“更关注逻辑”（竞争格局改善），到当下的“更关注逻辑的验证”，竞争格局改善是买入优质地产股的最重要逻辑。建议关注销售端的积极变化、政策更针对改善型需求的发力，重视“降斜率、更持久复苏”长期特点下的少数龙头机会。
三问：展望后市投资策略如何？
中信证券(19.28 +0.21%诊股)5月最新研究观点表示，全年坚定布局地产主线，强烈看好高信用的地产蓝筹！基建和地产决定了国内经济的“大盘”，也是稳增长政策发力的主要方向，前者的弹性和后者的修复是今年国内实现既定经济目标的基础。
具体分析来看：
按揭利率下降将推动市场复苏。在很短时间内，连续下调5年期LPR利率、首套房按揭贷款利率定价下限，体现了货币政策急切关注居民负债意愿不足的现状。从历史来看，利率下降超过130个BP，则意味着其他房地产需求限制政策的同时放开，并会对需求产生正面影响。
疫情平息叠加政策持续发力，助推各地逐步复苏。分城市来看：
一线城市市场复苏主要取决于疫情发展。从历史上来看，一线城市的按揭利率定价普遍低于二三线城市，利率下降对市场影响可能更大。当前北京、上海等地均受局部地区的疫情发展影响，后续随着疫情逐渐平息，一线城市二手房交易也将复苏。
二三线城市市场复苏，有待政策继续发力。过去三个月中，各地虽因城施策的具体内容不同，但限购、限贷、限价、限售的“四限”放开尺度渐大，后续随着政策出台的速度加快，配合利率下行，市场或将在三季度明显复苏。
项目盈利质量预期稳定，投资意愿有望复苏。中期而言，市场利率的下降有利于优质地产企业降低资金成本，随着行业竞争格局持续调整，土地市场竞争较为理性，蓝筹房地将迎稳定拓展高质量土地的窗口，企业投资意愿随之提升。
实际上，伴随近期地产的持续回调，地产ETF（159707）近期获得资金明显关注，此前三个交易日，地产ETF（159707）连续三日获得资金净申购，合计超2600万元！而在此前的60个交易日中，地产ETF（150707）合计净申购资金超9100万元，资金净流率超182%。
数据显示，地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，为目前上市地产类ETF中龙头持仓集中度最高的地产ETF，保利发展(16.20 +0.12%诊股)、万科A(18.07 -0.28%诊股)、招商蛇口(12.91 -0.31%诊股)三大龙头股占比约4成，前十大成份股权重近70%，重手聚焦龙头地产强者恒强行业发展趋势。
在地产行业竞争格局改善、龙头强者恒强的大背景下，聚焦龙头的中证800地产指数中长期业绩和弹性优势明显！
